Tapu Harcı Hesaplama

Tapu harcı nedir?

Tapu harcı, taşınmazın mülkiyeti devredilirken tapu müdürlüğünde alınan, kanuna dayalı bir harçtır. Konut, arsa, dükkân ya da tarla alım satımında tapunun alıcı adına tescil edilebilmesi için bu harcın ödenmesi gerekir. Harç devlete ödenen kamusal bir yükümlülüktür. Emlak komisyoncusunun ücretiyle, noterde ya da bankada ödenen masraflarla karıştırma.

Satış işleminde harç yükü hem alıcıya hem satıcıya düşer. İki taraf da beyan edilen satış bedeli üzerinden kendi payına düşen harcı öder. Hangi masrafı kimin karşılayacağını taraflar sözleşmeyle ayrıca düzenleyebilir, ama kamu makamına karşı yükümlülük kanunda yazdığı gibidir.

Tapu harcı nasıl hesaplanır?

Hesapo'daki Tapu Harcı aracı, harcı beyan edilen satış bedelinin binde kaçı olarak hesaplar. Alıcıya ve satıcıya ayrı ayrı oran uygulanır, sonuçlar toplanır ve toplamın yüzde karşılığı da gösterilir. Formül basit:

Alıcı harcı = bedel x alıcı binde oranı ÷ 1.000
Satıcı harcı = bedel x satıcı binde oranı ÷ 1.000
Toplam harç = alıcı harcı + satıcı harcı
Toplam oran (%) = (alıcı binde + satıcı binde) ÷ 10

Sonuç ekranında alıcı harcı, satıcı harcı, toplam harç ve toplam oran birlikte listelenir. Araç hesapta kendi veri setindeki oranı kullanır ve bu oranı sonuç etiketlerinde gösterir. Oranı bir bilgi olarak kullanmadan önce yukarıdaki uyarıda yazdığı gibi resmî kaynaklardan doğrula.

Alıcı ve satıcı harcı için varsayımsal örnek

Aşağıdaki örnek tamamen varsayımsaldır. Yalnızca hesabın mantığını göstermek için araçtaki oranı (alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20) kullanır. Senin işleminde oran farklı olabilir.

Beyan edilen bedel = 1.000.000 TL
Alıcı harcı = 1.000.000 x 20 ÷ 1.000 = 20.000 TL
Satıcı harcı = 1.000.000 x 20 ÷ 1.000 = 20.000 TL
Toplam = 40.000 TL (bedelin %4'ü)

Beyan edilen bedel = 2.500.000 TL
Alıcı = 50.000 TL, satıcı = 50.000 TL, toplam = 100.000 TL

İlk örnekte iki tarafın birlikte ödediği harç, bedele alıcı ve satıcı oranlarının toplamı uygulanarak bulunur; bunun yarısı alıcıya, yarısı satıcıya düşer. Harç bedelle doğru orantılıdır: bedel iki buçuk katına çıktığında harç da iki buçuk katına çıkar. Bu yüzden bedelin ne olarak beyan edildiği hem tarafların bütçesini hem de resmî kayıtları doğrudan ilgilendirir.

Beyan edilen bedel ve değerleme raporu

Harcın matrahı tapuda beyan edilen satış bedelidir. Ancak taşınmaz satışlarında değerleme (ekspertiz) raporu düzenlenmesi uygulaması var. Beyan edilen bedel rapordaki değerin altında kalırsa harç rapordaki tutar üzerinden alınabilir. Bu nedenle bedeli gerçek piyasa değerinin çok altında göstermek hem hukuki hem vergisel risk doğurur. Düşük gösterilen bedel, satıcının ileride yapacağı değer artışı kazancı hesabında, alıcının sonraki satışında ve olası vergi incelemelerinde sorun yaratabilir. Bu konuların ayrıntısı için bir hukukçudan ya da mali müşavirden destek al.

Hesaba girmeyen masraflar

Tapu harcı tek maliyet kalemi değil. Araçtaki sonuç yalnızca harcı gösterir. Aşağıdaki kalemler ayrıca ödenir ve toplam maliyete eklenmelidir:

• Döner sermaye hizmet bedeli ve tapu işlem masrafları.
• Değerleme (ekspertiz) raporu bedeli.
• Zorunlu deprem sigortası (DASK) gibi sigorta ve poliçe giderleri.
• Emlak komisyoncusu ücreti ve olası noter masrafları.
• Konut kredisi kullanılıyorsa bankanın tahsis, ipotek ve ekspertiz ücretleri.

Bu kalemlerin tutarı ve kimin ödeyeceği duruma göre değişir. Bütçeni hazırlarken harcı yalnızca bir parça olarak gör ve işlemden önce tapu müdürlüğüne toplam tahmini maliyeti sor.

Harçla ilgili sık hatalar

Harcı yalnız alıcının ödeyeceğini sanmak

Harç yükümlülüğü iki tarafa da aittir. Satıcının payını hesaba katmazsan pazarlıkta beklenmedik bir maliyet çıkabilir. Tarafların bu yükü sözleşmeyle nasıl paylaştığı ayrı bir konudur.

Eski oranı kullanmak

İnternette dolaşan oranlar güncelliğini yitirmiş olabilir. Hesaplamadan önce güncel oranı resmî kaynaktan doğrula.

Masrafları harca dahil sanmak

Hizmet bedeli, ekspertiz ve sigorta gibi kalemler harçtan ayrıdır, ayrıca ödenir.

Bedeli gerçeğinden düşük göstermek

İlk bakışta harçtan tasarruf ettiriyor gibi görünür, ama değerleme raporu ve vergi mevzuatı yüzünden risk taşır. Böyle bir karardan önce profesyonel görüş al.

İşlemden önce izlenecek adımlar

Taşınmaz alırken ya da satarken harç hesabını sona bırakma; baştan planlamak pazarlık gücünü ve bütçeni doğrudan etkiler. Önce satış bedelinde karşı tarafla anlaş, ardından aracı kullanarak harç tahminini çıkar. Güncel oranı resmî kaynaktan doğruladıktan sonra bu tahmini tapu müdürlüğünden aldığın bilgiyle karşılaştır. Tapu randevusundan önce tarafların kimlik, vergi numarası, güncel tapu kaydı ve gerekli sigorta poliçesi gibi evraklarını hazırlaması, işlemin aynı gün bitmesini kolaylaştırır.

Satıcı için harcın dışında bir de değer artışı kazancı konusu var. Belirli koşullarda kısa sürede elden çıkarılan taşınmazda kazanç gelir vergisine konu olabilir. Bu makale o vergiyi hesaplamaz. Satıcıysan harcın yanında olası vergi yükümlülüğünü de bir mali müşavirle gözden geçirmen yerinde olur. Alıcıysan ve ileride satmayı planlıyorsan, bugün beyan edilen bedelin o gün maliyet olarak esas alınacağını unutma.

Harç ile diğer vergi ve masraflar arasındaki fark

Harç, kamu hizmeti karşılığında alınan bir ödemedir; vergi ise genel bir mali yükümlülüktür. Pratikte ikisi sık sık birbirine karıştırılır. Tapu harcı, mülkiyetin devrini tescil eden resmî işlemin bedelidir. KDV, emlak vergisi ve gelir vergisi ayrı mevzuata bağlıdır ve ayrı hesaplanır. Bu makaledeki araç yalnızca tapu harcını hesaplar. Konutun yeni mi ikinci el mi olduğu, işlemin türü ve taraflardan birinin kurum ya da kişi olması gibi etkenler işlemin vergilendirilmesini değiştirebilir. Böyle durumlarda bir uzmana danışman gerekir.

Son olarak, harcı tek bir rakam gibi değil bir aralık gibi düşünmeni öneririm. Beyan edilen bedel, değerleme raporunun sonucu ve güncel oran değiştikçe toplam tutar da değişir. Aracı farklı bedellerle birkaç kez çalıştırıp iyimser ve temkinli iki senaryo hazırlarsan tapu günü sürprizle karşılaşma ihtimalin azalır.

Kanunda harcın matrahı ve oranı

Tapu harcının dayanağı 492 sayılı Harçlar Kanunu'dur. Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a bendine göre taşınmazın bedel karşılığında devrinde harç, taşınmazın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden, devreden ve devralan için ayrı ayrı alınır. Cebri icra ve ortaklığın giderilmesi (şuyuun izalesi) satışlarında satış bedeli, kamulaştırmada takdir edilen bedel esas alınır. Aynı bent Cumhurbaşkanına oranı taşınmazın türü, ilk satış olup olmaması, büyüklüğü ve yeri gibi ölçütlere göre değiştirme yetkisi verir. Kanunla getirilen oran binde 10'dur; 2012/3735 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'ndan beri uygulanan oran binde 20'dir. Araç da bu binde 20'yi kullanır.

Kanunun 63. maddesi matrahla ilgili üç kural daha koyar. Kat irtifaklı taşınmaz devrinde harç devir bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. İşlemden sonra emlak vergisi değerinin altında bir bedelden harç ödendiği ya da beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse aradaki farkın harcı sonradan tarh edilir ve Vergi Usul Kanunu'ndaki vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır. Son olarak harcın hesabında 10 TL'ye kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz.

Aracın yapmadığı iki düzeltme

Araç girdiğin bedeli olduğu gibi kullanır. Emlak vergisi değeriyle karşılaştırma yapmaz. Örneğin emlak vergisi değeri 1.500.000 TL olan bir daireyi 1.200.000 TL'ye satılmış gösterirsen araç her taraf için 24.000 TL hesaplar; tapu müdürlüğü ise matrahı emlak vergisi değerine tamamlar ve her taraftan 30.000 TL alır. Bu yüzden kutuya beyan edeceğin bedel ile emlak vergisi değerinden büyük olanı yaz.

10 TL'lik kesir kuralını ise araç uygular ve sonuçta "harç matrahı" satırında gösterir. 1.234.567 TL'lik bir bedelde kesir atılınca matrah 1.234.560 TL olur ve araç taraf başına 24.691,20 TL hesaplar. Kesir atılmasaydı harç 24.691,34 TL çıkardı. Fark kuruş düzeyindedir, ama tapudaki makbuzla karşılaştırırken bilmek işine yarar.

Sıkça sorulan sorular

Tapu harcını kim öder?

Taşınmaz satışında alıcı da satıcı da beyan edilen bedel üzerinden kendi payına düşen harcı öder. Araç iki tutarı ayrı ayrı gösterir.

Harç neye göre hesaplanır?

Beyan edilen satış bedeline göre hesaplanır. Ancak değerleme raporundaki değer daha yüksekse harç o tutar üzerinden alınabilir.

Güncel oranı nereden öğrenirim?

GİB'in yayımladığı harç tarifelerinden, Resmî Gazete'den ve işlem yapacağın tapu müdürlüğünden öğrenebilirsin. Oranlar kanunla belirlenir ve değişebilir.

Hesaplanan tutar kesin mi?

Hayır. Araç bilgilendirme amaçlı bir tahmin verir. Kesin tutar tapu müdürlüğünde işlem sırasında belirlenir.

Tapu harcı aracını nasıl kullanırsın?

Beyan edilen satış bedelini gir. Araç alıcı harcını, satıcı harcını, toplam harcı ve toplam oranı hesaplar. Farklı bedel senaryolarını deneyerek pazarlık aşamasında toplam maliyeti önceden görebilirsin. Sonuç sayfasındaki oranı resmî kaynaklarla karşılaştırmayı ve hesaba girmeyen masrafları ayrıca eklemeyi unutma.

Tapu harcını bütçelerken bakılacak üç şey

Tapu harcı, taşınmaz alım satımında önceden planlaman gereken başlıca kamu maliyetlerinden biridir. Formülü basit olsa da doğru bütçe için üç şeye bakman gerekir: oranın güncel olup olmadığı, matrahın nasıl belirlendiği ve harç dışındaki masraflar. İşleme başlamadan önce güncel oranı GİB ve Resmî Gazete'den, toplam tutarı tapu müdürlüğünden doğrula.

Kaynaklar

• 492 sayılı Harçlar Kanunu, m.63 ve bağlı (4) sayılı tarife, 20/a bendi (mevzuat.gov.tr).
• Gelir İdaresi Başkanlığı, güncel harç tarifeleri (gib.gov.tr).