Arsa Payı Hesaplama

Bir bağımsız bölümün (daire, dükkân) brüt alanını, binanın toplam brüt alanını ve arsanın metrekaresini yazdığında araç arsa payı oranını, kesir gösterimini ve m² karşılığını verir. Kat mülkiyetli bir binada dairenin arsanın ne kadarına denk geldiğini kabaca görmek istiyorsan, kentsel dönüşüme ya da satışa hazırlanırken buradan başlayabilirsin.

Arsa payı nedir?

Kat mülkiyeti kurulmuş bir binada her bağımsız bölümün (daire, dükkân), binanın üzerinde durduğu arsanın belli bir kesrinde payı vardır. Bu kesre arsa payı denir ve tapuda "arsa payı 120/1200" gibi yazılır. Arsa payı kentsel dönüşümde hakların paylaşılmasında, ortak giderlerin dağıtılmasında, satışta ve değerlemede karşına çıkar. Bu araç, bağımsız bölümün brüt alanından yola çıkarak arsa payı oranını ve m² karşılığını hesaplar.

Arsa payı ile bölümün kullanım alanı aynı şey değildir. 100 m² brüt alanlı bir dairenin arsadaki payı küçüktür, çünkü arsa binadaki bütün bağımsız bölümler arasında paylaşılır. Kat sayısı arttıkça aynı büyüklükteki bir dairenin metrekare cinsinden arsa payı küçülür. Müstakil bir evde arsanın tamamı senin olurken apartmanda yalnızca bir kesri sana düşer.

Arsa payı nasıl hesaplanır? Adım adım

Arsa payı oranı = Bölüm brüt alanı / Binanın toplam brüt alanı
Arsa payı (m²) = Oran × Toplam arsa alanı
Kesir gösterimi = 1 / (toplam brüt alan / bölüm brüt alanı)

1. Bağımsız bölümün brüt alanını (m²) belirle; mimari projede ya da iskân belgesinde yazar.
2. Binadaki bütün bağımsız bölümlerin brüt alanlarını toplayıp toplam brüt alanı bul.
3. Bölüm alanını toplam brüt alana böl; çıkan sayı senin arsa payı oranındır.
4. Oranı 100 ile çarpıp yüzdeye çevir.
5. Oranı toplam arsa alanıyla çarparak arsa payının m² karşılığını bul.
6. Kesri sadeleştirmek için toplam brüt alanı bölüm alanına böl (1 / ?).

Bölüm alanını ve toplam alanı aynı ölçütle girmen gerekir; ikisi de brüt alan olmalı. Biri net, diğeri brüt olursa oran yanlış çıkar ve bütün hesap kayar.

Örnek arsa payı hesaplamaları

Standart daire

Toplam brüt alanı 1.200 m² olan bir binada 120 m² brüt alanlı bir daire olsun; arsa 600 m².

Oran = 120 / 1.200 = 0,10 → %10 (kesir olarak 1/10)
Arsa payı = 0,10 × 600 = 60 m²

Bu dairenin arsadaki hissesi, arsanın onda biri olan 60 m²'ye denk gelir. Tapuda bu pay sadeleşmemiş haliyle de yazılmış olabilir.

Ondalıklı sonuç

Bölüm 85 m², toplam brüt alan 1.020 m², arsa 450 m²
Oran = 85 / 1.020 = 0,08333 → %8,33
Arsa payı = 0,08333 × 450 = 37,5 m²
Kesir = 1 / (1.020 / 85) = 1/12

Dükkân ve daire karşılaştırması

Toplam brüt alan 2.000 m², arsa 1.000 m²
Dükkân 200 m² → %10 → 100 m² arsa payı
Daire 90 m² → %4,5 → 45 m² arsa payı

Alan oranı aynı olsa bile gerçek tapu kaydında dükkânlara konumlarına göre daha yüksek pay verilmiş olabilir. Bu yüzden sonucu resmî paydayla kıyaslaman gerekir.

Tapudaki kesirden m² hesaplama

Tapuda 150/3000 yazıyorsa oran 150 / 3000 = 0,05, yani %5'tir. Arsa 800 m² ise payın 0,05 × 800 = 40 m² eder. Kesrin paydası arsa paylarının toplamıdır; bu yüzden payda binadan binaya değişebilir ve paylar doğrudan karşılaştırılmamalıdır. En güvenli yol, önce oranı bulup yüzdeye çevirmektir.

Arsa payı ne işe yarar?

Kentsel dönüşümde yıkılan binanın yerine yapılacak yeni yapıda hak sahiplerine verilecek alan genellikle arsa payı oranına göre paylaştırılır. Yeni binanın toplam inşaat alanı 3.000 m² ve payın %4,5 ise kaba bir tahminle 135 m² hakkın olur. Ama gerçek paylaşım müteahhitle yapılan sözleşmeye, kat karşılığı oranına ve kanuni düzenlemelere göre değişir. Ortak giderlerin dağıtımında yönetim planı ölçüt olarak arsa payını ya da eşit payı seçebilir. Satış ve ipotek işlemlerinde de tapudaki pay, bölümün hukuki kimliğinin bir parçasıdır. İnşaat sürecini planlıyorsan emsali ve brüt alanı inşaat alanı hesaplama aracıyla görebilirsin.

Arsa payı, hisse ve kat irtifakı arasındaki fark

Bina henüz tamamlanmadan arsa üzerindeki hakların tapuda gösterilmesine kat irtifakı denir. Bina bitip iskân alındıktan sonra bağımsız bölümlerin ayrı mülkiyete geçmesine ise kat mülkiyeti denir. İki durumda da bağımsız bölümün arsadaki payı kesir olarak yazılır. Kat mülkiyeti olmayan, yani tek tapulu bir arsada ortaklar hisse (paylı mülkiyet) sahibidir ve pay doğrudan arsanın tamamı üzerindedir. Hisse ile arsa payı benzer görünür, ama arsa payı bağımsız bölüme ayrılmaz biçimde bağlıdır: bölümü satarsan arsa payı da onunla birlikte devredilir ve ayrıca satılamaz.

Resmî arsa payı ile farkı

Tapudaki arsa payı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat mülkiyeti kurulurken belirlenir ve tapuya işlenir. Uygulamada bu pay, brüt alanın yanında bölümün katı, cephesi ve konumu gibi değer ölçütlerine göre de ayarlanmış olabilir. Bu yüzden araçtaki alan oranı, yönetim planındaki ve tapudaki resmî paydan farklı çıkabilir. Hak paylaşımı ve ortak gider gibi bağlayıcı işlemlerde tapu kaydı ve yönetim planı esastır.

Kanun arsa payını neye göre ister?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payı gösterilerek kurulur. Arsa payları bölümlerin değeriyle oranlı tahsis edilmemişse her kat maliki ya da kat irtifakı sahibi payların yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Aynı madde, tahsis edilen arsa payının bölümün değerinde sonradan olan artış ya da azalış yüzünden değiştirilemeyeceğini de söyler. Aracın yalnız alanla yaptığı hesap bu yüzden değer farklarını içermez.

Arsa payı aracının sınırları

Bağımsız bölüm alanını toplam brüt alandan büyük yazarsan araç hesap yapmaz, "Bağımsız bölüm alanı, binanın toplam brüt alanından büyük olamaz." uyarısı verir. Kesir gösterimi her zaman tam sayı çıkmaz: toplam brüt alanı 2.000 m² olan binada 90 m²'lik dairede "1 / ?" sonucu yaklaşık 22,22 çıkar. Bu sayı oranın 1/x biçiminde yazılışıdır, tapudaki sadeleşmiş kesirle karıştırma.

Hesabı doğrulamak için kontrol listesi

Sonucu kullanmadan önce birkaç basit kontrol yap. Binadaki bütün bağımsız bölümlerin oranları toplandığında yaklaşık %100 çıkmalı; çıkmıyorsa toplam brüt alanı eksik ya da fazla girmişsindir. Arsa payının m² karşılığı hiçbir zaman toplam arsa alanından büyük olamaz. Kesir sadeleşince anlamlı bir sayıya (1/10, 1/12 gibi) yaklaşıyorsa ölçülerin tutarlı demektir. Tapudaki kesirle araç sonucu arasında belirgin bir fark varsa nedeni genellikle resmî payın kat ve konum değerine göre ayarlanmış olmasıdır; farkın gerekçesini yönetim planında bulabilirsin.

Arsa payı hesabında sık yapılan hatalar

En sık görülen hata net alanla brüt alanı karıştırmak: bölümü net, toplamı brüt girersen oran yapay olarak küçülür. Toplam brüt alana ortak alanları ve bodrumu eklemeyi unutmak da sık yapılır; hangi alanların dahil olduğu mimari projede yazar. Bazıları toplam arsa yerine yalnızca bir parseli ya da kullanım alanını girer. Tapudaki kesri doğrudan yüzde sanmak, hesap sonucunu resmî payın yerine koymak ve paydaları farklı olduğu halde farklı binaların arsa paylarını karşılaştırmak da yanlış sonuca götürür.

Sıkça sorulan sorular

Brüt alan ile net alan hangisi kullanılır?

Bu araç brüt alanı kullanır. Bölümün ve binanın toplam alanını aynı ölçütle (ikisini de brüt) girmen gerekir.

Arsa payı neden önemli?

Kentsel dönüşümde ve yıkıp yeniden yapma süreçlerinde bağımsız bölümün hak sahipliği ve ortak giderlerdeki payı genellikle arsa payına göre belirlenir.

Arsa payı kaç metrekaredir, nasıl bulunur?

Bölümün brüt alanı toplam brüt alana bölünür, çıkan oran toplam arsa m² değeriyle çarpılır. 1.200 m²'lik bir binada ve 600 m²'lik bir arsada 120 m²'lik dairenin payı 60 m²'dir.

Arsa payı tapuda nasıl yazar?

Tapuda kesir olarak (örneğin 120/1200) yazar. Kesri sadeleştirirsen oranı görürsün: 120/1200 = 1/10 = %10.

Arsa payı büyük olan daire daha mı değerlidir?

Daha büyük pay genellikle daha fazla hak demektir, ama değer kata, konuma ve piyasa koşullarına da bağlıdır. Arsa payı tek başına değerin tamamını belirlemez.

Arsa payını kim belirler?

Kat mülkiyeti kurulurken yönetim planına ve mimari projeye göre belirlenir ve tapuya işlenir. Sonradan değiştirmek için ilgili kanun hükümleri ve kat maliklerinin kararı gerekir.

Arsa payı aracını nasıl kullanırım ve ilgili hesaplayıcılar

Bağımsız bölümün brüt alanını, binanın toplam brüt alanını ve toplam arsa alanını gir; araç oranı, m² karşılığını ve 1/? kesir gösterimini verir. Alan ölçüleri için metrekare hesaplama ve alan hesaplama, tapu işleminin maliyeti için tapu harcı, yıllık mülk vergisi için emlak vergisi araçlarına bakabilirsin.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.3 (arsa payının bağımsız bölümün değeriyle oranlı tahsisi ve düzeltilmesi) (mevzuat.gov.tr).