İnşaat Alanı Hesaplama

Taban alanını ve kat sayısını yazdığında bu araç brüt inşaat alanını bulur. Arsa alanını ve emsal (KAKS) değerini de girersen taban kullanım oranını (TAKS) ve arsanın izin verdiği toplam inşaat alanıyla senin projen arasındaki farkı gösterir. Bir yapı projesine başlamadan önce "bu arsaya en fazla ne kadar yapabilirim" sorusuna hızlıca cevap bulmak için kullanabilirsin.

İnşaat alanı nedir?

Brüt inşaat alanı, bir yapının bütün katlarının dış duvarlar dahil toplam kapalı alanıdır. Arsaya ne kadar yapı yapılabileceğini imar planındaki taban alanı katsayısı (TAKS) ve kat alanı katsayısı, yani emsal (KAKS) sınırlar. Bu iki oran arsa alanıyla çarpılınca izin verilen taban alanı ve izin verilen toplam inşaat alanı bulunur. İnşaat alanı; maliyet tahmini, ruhsat başvurusu, yapı denetim bedeli ve satışta daire alanlarının toplamı gibi pek çok işlemin temel girdisidir.

Taban alanı, TAKS ve KAKS ne demektir?

Taban alanı, binanın zeminde kapladığı alandır; tek bir katın arsaya oturan izdüşümü. TAKS (taban alanı katsayısı) taban alanının arsa alanına oranıdır ve arsanın ne kadarının yapıyla kaplanabileceğini belirler. KAKS ya da emsal (kat alanları katsayısı) ise bütün katların alanları toplamının arsa alanına oranıdır. TAKS kapasiteyi yatayda, KAKS düşeyde sınırlar. İkisini birlikte düşünmeden yapılan bir plan çoğu zaman ya arsayı boş bırakır ya da emsali aşar.

İnşaat alanı nasıl hesaplanır? Adım adım

Brüt inşaat alanı = Taban alanı × Kat sayısı
Taban kullanımı (TAKS) = Taban alanı / Arsa alanı × 100
İzin verilen alan = Arsa alanı × Emsal (KAKS)
Emsal farkı = İzin verilen alan − Brüt inşaat alanı

1. Arsa alanını imar durumu belgesinden ya da tapudan al (m²).
2. Bir katın taban alanını m² olarak belirle.
3. Taban alanını kat sayısıyla çarparak brüt inşaat alanını bul.
4. Taban alanını arsa alanına bölüp 100 ile çarparak taban kullanım yüzdesini (TAKS) hesapla.
5. İmar durumundaki emsali arsa alanıyla çarparak izin verilen toplam alanı bul.
6. İzin verilen alandan brüt inşaat alanını çıkar. Sonuç pozitifse kullanılabilir hak, negatifse emsal aşımıdır.

Emsal farkı pozitif çıktıysa kullanabileceğin bir hak kalmış demektir; negatifse planladığın yapı emsali aşıyor. Emsal alanına 0 girersen araç karşılaştırma yapmaz, yalnızca brüt inşaat alanını ve taban kullanımını verir.

TAKS ve emsal birlikte verilirse

İmar durumunda TAKS genellikle 0,35 ya da 0,40 gibi bir katsayı olarak yazılır; araç ise taban kullanımını yüzde olarak gösterir. 0,35 katsayısı %35'e karşılık gelir. İki sınır birlikte verildiğinde önce izin verilen en büyük taban alanını, sonra izin verilen toplam alanı bul:

Arsa 800 m², TAKS 0,35, emsal 1,40
En büyük taban alanı = 800 × 0,35 = 280 m²
İzin verilen alan    = 800 × 1,40 = 1.120 m²
Kat sayısı           = 1.120 / 280 = 4

Araca arsa 800, taban 280, kat 4 ve emsal 1,40 yazdığında brüt inşaat 1.120 m², taban kullanımı %35 ve emsal farkı 0 çıkar; yani iki sınır da tam doldurulmuş olur. Genel kural: tabanı TAKS sınırına kadar kullanan bir yapıda emsalin TAKS'a bölümü, emsale sığan tam kat eşdeğerini verir. Araç plandaki TAKS sınırını sormaz ve taban kullanımını onunla karşılaştırmaz. Sonuçtaki yüzdeyi imar durumundaki TAKS ile kendin kıyasla; yüzde sınırı aşıyorsa emsal farkı pozitif olsa bile taban alanını küçültmen gerekir.

Örnek inşaat alanı hesaplamaları

Emsal aşan proje

Arsa 500 m², taban alanı 200 m², 4 kat, emsal 1,5
Brüt inşaat = 200 × 4 = 800 m²
TAKS = 200 / 500 = %40
İzin verilen = 500 × 1,5 = 750 m²
Fark = 750 − 800 = −50 m² (emsal aşımı)

Bu örnekte proje emsali 50 m² aşıyor. Ya kat sayısını ya da taban alanını azaltman gerekir.

Emsal içinde kalan proje

Arsa 1.000 m², taban alanı 300 m², 3 kat, emsal 1,0
Brüt inşaat = 300 × 3 = 900 m²
TAKS = 300 / 1.000 = %30
İzin verilen = 1.000 × 1,0 = 1.000 m²
Fark = 1.000 − 900 = +100 m² (kullanılabilir hak)

Burada 100 m²'lik bir hak kalıyor. Bu hakkı ek bir kat alanıyla ya da mevcut katları büyüterek kullanabilirsin.

Kaç kat yapılabilir?

İzin verilen toplam alanı taban alanına bölersen tam kat sayısını bulursun. İlk örnekte 750 / 200 = 3,75 çıkıyor; yani 3 tam kat (600 m²) yapılabilir ve 150 m² hak kalır. 4. kat için ya taban alanını küçültmek (750 / 4 = 187,5 m²) ya da üst katı kısmi yapmak gerekir. Bu hesap yalnızca emsale göre yapılır; yapı yüksekliğini, çekme mesafelerini ve plandaki azami kat sınırını ayrıca kontrol et.

Emsal girmeden hesap

Emsal değerini henüz bilmiyorsan da brüt alanı ve TAKS yüzdesini görebilirsin.

Taban alanı 120 m², 5 kat, emsal 0 bırakıldı
Brüt inşaat = 120 × 5 = 600 m²
Emsal karşılaştırması yapılmaz (emsal alanı ve fark 0 döner)

Brüt inşaat alanı ile net alan arasındaki fark

Brüt alan duvar kalınlıklarını, merdiven ve asansör boşluklarını, ortak alanları ve balkon payını içerir. Net alan ise yalnızca iç mekânda kullanılabilen zemin alanıdır. Aynı daire için net alan brüt alandan küçüktür ve aradaki oran yapıdan yapıya değişir. Satış ilanındaki "brüt m²" ile gerçek kullanım alanının farklı çıkması bundandır. Bu araç brüt alan üzerinden çalışır; taban alanını girerken dış duvar yüzlerinden ölçülen alanı kullan.

İnşaat alanı sonucu nerelerde kullanılır?

Yapı maliyetini tahmin ederken ilk çarpan brüt inşaat alanıdır. Güncel birim maliyeti ilgili meslek kuruluşlarının ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın yayımladığı resmî tablolardan alıp alanla çarparsan kaba bir bütçe elde edersin. Ruhsat harçları, yapı denetim bedeli ve katkı payı gibi kalemler de alan üzerinden hesaplanır. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı anlaşmalarında paylaşım genellikle brüt inşaat alanı ve emsal hakkı üzerinden konuşulur. İzin verilen alanı doğru bilmek bu yüzden pazarlıkta da elini güçlendirir.

Bu hesabın sınırları

Araç her katı taban alanına eşit sayar. Gerçek projelerde kat alanları farklı olabilir. Bodrum, sığınak, asansör ve merdiven boşluğu, otopark gibi bazı alanlar emsale dahil edilmeyebilir; çıkmalar ve balkonlar için de ayrı kurallar vardır. Bunlar imar yönetmeliğine ve yerel imar planı notlarına göre değişir. Kesin değer için belediyeden alacağın imar durumu belgesi ve mimari proje esastır. Katlar farklı büyüklükteyse her katın alanını ayrı ayrı toplayarak brüt inşaat alanını elle bul ve sonucu aracın verdiği emsal alanıyla karşılaştır.

Katlar farklıysa: elle toplama örneği

Zemin katı 250 m², üstündeki üç normal katı 200'er m² olan bir proje düşün; arsa 600 m², emsal 1,5.

Gerçek brüt alan  = 250 + 3 × 200 = 850 m²
İzin verilen alan = 600 × 1,5 = 900 m²
Gerçek fark       = 900 − 850 = +50 m² (kullanılabilir hak)

Araca taban 250, kat 4 yazılırsa:
Brüt inşaat = 250 × 4 = 1.000 m²
Fark        = 900 − 1.000 = −100 m² (aşım görünür)

En büyük katı taban alanı olarak girmek, sonucu olduğundan kötü gösterir. Bu durumda brüt alanı elle topla ve aracın verdiği izin verilen alanla karşılaştır. Taban kullanımı ise zemine oturan kata göre hesaplandığı için 250 / 600 ≈ %41,7 olarak doğru kalır.

İnşaat alanı aracında girdi sınırları

Arsa alanı ve taban alanı sıfırdan büyük olmalı ve 100.000.000 m²'yi geçmemeli. Kat sayısı 1 ile 200 arasında tam sayı, emsal 0 ile 50 arasında olabilir; negatif emsal kabul edilmez. Taban alanı arsa alanından büyükse araç hesap yapmadan "Taban alanı arsa alanından büyük olamaz." uyarısı verir. Emsal 0 bırakıldığında izin verilen alan ve fark 0 olarak gösterilir. Bu sıfırlar karşılaştırmanın yapılmadığını gösterir.

İnşaat alanı hesabında sık yapılan hatalar

En sık hata, bir katın taban alanı yerine arsa alanını girmek; sonuç gerçeğin birkaç katı çıkar. TAKS ile KAKS'ı karıştırmak da yaygın: TAKS yüzde olarak taban oranıdır, emsal ise bütün katların toplamına ait çarpandır. Emsale dahil olmayan alanları (örneğin bodrum ya da sığınak) bilmeden brüt alana eklemek sonucu şişirir. Net alan ölçüsünü brüt gibi girmek ise ters yönde yanıltır. Emsal farkı negatifken kat sayısını artırmaya çalışmak da bir hata; fark ancak taban ya da kat azaltılarak kapanır. Son olarak, imar durumundaki en güncel emsal yerine eski plandaki değeri kullanma.

Sıkça sorulan sorular

TAKS ile KAKS arasındaki fark nedir?

TAKS, arsanın ne kadarının zeminde yapıyla kaplanabileceğini; KAKS (emsal) ise bütün katlar toplamının arsa alanının kaç katı olabileceğini belirtir.

Emsal girmeden kullanabilir miyim?

Evet. Emsali 0 bırakırsan araç yalnızca brüt inşaat alanını ve taban kullanımını hesaplar.

Brüt inşaat alanı nasıl bulunur?

Taban alanı kat sayısıyla çarpılır. Örneğin 200 m² taban alanlı 4 katlı bir binanın brüt inşaat alanı 800 m²'dir.

Emsal farkı negatif çıkarsa ne yapmalıyım?

Proje izin verilen alanı aşıyor demektir. Taban alanını küçültmen, kat sayısını azaltman ya da mimarınla emsale dahil sayılmayan alanları yeniden değerlendirmen gerekir.

Bodrum kat inşaat alanına eklenir mi?

Bu, imar yönetmeliğine ve plan notlarına göre değişir. Bazı bodrum kullanımları emsale dahil edilmez, bazıları edilir; kesin bilgi için belediyenin imar durumu belgesine bak.

Taban alanı arsa alanından büyük olabilir mi?

Hayır. Taban alanı arsayı aşamaz; araç bu durumda hata verir.

İnşaat alanı aracını nasıl kullanırım ve ilgili hesaplayıcılar

Arsa alanını, bir katın taban alanını ve kat sayısını gir; imar durumundaki emsali de yazarsan izin verilen alan ve fark görünür. Bağımsız bölümün arsadaki payını bulmak için arsa payı hesaplama, şekilli alanlar için alan hesaplama ve metrekare hesaplama, birim dönüşümleri için birim çevirici araçlarını kullanabilirsin. Satın alma ya da inşaat sürecindeki harçlar için tapu harcı aracı da işine yarar.

Kaynaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu (mevzuat.gov.tr).
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Resmî Gazete 03.07.2017, sayı 30113): taban alanı, TAKS, KAKS (emsal) tanımları ve emsale dahil olmayan alanlar (mevzuat.gov.tr).
• Arsana uygulanacak TAKS, emsal ve plan notları için belediyenin verdiği imar durumu belgesi esastır.