- Peşinatın üstüne alıcı payı tapu harcı (binde 20), emlakçı payı (%2 + KDV), kredi tahsis ücreti, ekspertiz ve DASK eklenir.
- 5 milyon TL'lik A sınıfı dairede ilan fiyatının yaklaşık %15'i kadar nakit hazırlaman gerekir; aynı ev C sınıfıysa toplam 1.240.000 TL'yi bulur.
- Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa fark peşinata eklenir; teklif vermeden önce bankadan ön ekspertiz iste.
Ev fiyatı konuşulurken çoğu zaman yalnız satış bedeli ve peşinat hesaplanır, ama tapu günü cebinden çıkan para bundan fazladır. Aşağıda 2026 kurallarıyla alıcı olarak ödediğin kalemleri ve örnek bir toplamı bulacaksın.
1. Peşinat
BDDK'nın 2026 kararına göre banka, ev değerine ve enerji sınıfına göre değerin %20 ile %90'ı arasında kredi verebilir. 5 milyon TL'ye kadar A-B sınıfı evde peşinat en az %10, C sınıfında %20, diğerlerinde %30. Başka konutun varsa oran %75 azalır, peşinat da buna göre çok büyür.
2. Tapu harcı
Satış bedeli üzerinden alıcı binde 20, satıcı binde 20 tapu harcı öder. Taraflar paylaşımı aralarında farklı kararlaştırabilir. Harç yine de gerçek satış bedelinden alınır ve düşük beyan cezaya yol açar. Harcın yanında tapu müdürlüğünün döner sermaye bedelini de ödersin.
3. Emlakçı hizmet bedeli
Yönetmeliğe göre emlakçı toplamda en fazla %4 + KDV alabilir. Aksi yazılı değilse bu tutar alıcıyla satıcı arasında eşit bölünür, yani alıcı olarak senin payın %2 + %20 KDV.
4. Kredi masrafları
Konut kredisinde KKDF ve BSMV yok. Banka, kredi tutarının en fazla binde 5'i kadar tahsis ücreti alabilir. Buna ekspertiz ücreti, ipotek tesis masrafı ve kredi hayat sigortası eklenir. Zorunlu deprem sigortası (DASK) yaptırmadan da tapu işlemi yapılmaz.
Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa kredi düşük değere göre hesaplanır ve aradaki fark peşinata eklenir. Teklif vermeden önce bankadan ön ekspertiz iste.
Örnek: 5 milyon TL'lik A sınıfı daire
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Asgari peşinat (%10) | 500.000 TL |
| Tapu harcı, alıcı payı (binde 20) | 100.000 TL |
| Emlakçı, alıcı payı (%2 + KDV) | 120.000 TL |
| Kredi tahsis ücreti (4,5 milyon × binde 5) | 22.500 TL |
| Toplam (DASK, ekspertiz, döner sermaye hariç) | 742.500 TL |
Bu durumda ilan fiyatının yaklaşık %15'i kadar nakit hazırlaman gerekir. Aynı ev C sınıfıysa peşinat %20'ye çıkar, tahsis ücreti de 4 milyon TL üzerinden hesaplanır ve toplam 1.240.000 TL'yi bulur.
Sonraki yıllarda
Ev senin olduktan sonra her yıl emlak vergisi ödersin. Değeri yüksek konutlarda buna değerli konut vergisi de eklenebilir. Kredi taksitini planlarken bu yıllık giderleri de bütçeye kat.
Kalemleri ayrı ayrı hesaplamak için tapu harcı, emlakçı komisyonu ve konut kredisi araçlarını kullanabilirsin. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; kesin tutarlar için banka, tapu müdürlüğü ve sözleşmen esas alınır.
