Kredi Yapılandırma Hesaplama

Kredi yapılandırma (transfer) nedir?

Kredi yapılandırma, mevcut kredini daha düşük faizli ya da farklı vadeli yeni bir krediyle kapatman demektir; konut kredisinde bu işleme genellikle "kredi transferi" denir. Faizler düştüğünde ya da kredi notun iyileştiğinde eski kredinin kalan borcunu yeni krediyle ödeyip daha düşük bir taksitle devam edebilirsin. Karar verirken taksite bakmak yetmez. Eski kredide kalan ödemelerin toplamını, yeni kredinin toplam geri ödemesi ve peşin masraflarla yan yana koyman gerekir. Bu araç konut, ihtiyaç ve taşıt kredisinde bu karşılaştırmayı, kredi türünün vergi ve erken ödeme kurallarını da hesaba katarak yapar.

Kredi türüne göre kurallar

Tazminat kuralları 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 27. (tüketici kredisi) ve 37. (konut finansmanı) maddelerinde yer alır. Tüketici kredisinde dosya masrafı, Tüketici Kredisi Sözleşmeleri Yönetmeliği uyarınca kredi tutarının binde 5'ini aşamaz. Masraf alanını doldururken bu sınırı da kontrol et.

Kredi yapılandırma hesaplama adımları

Kalan anapara = eski kredinin ödeme planında, ödenen taksitten sonraki bakiye
Tazminat = Kalan anapara × oran (konut sabit faiz %1/%2, diğerleri 0)
Yeni kredi tutarı = Kalan anapara + Tazminat
Yeni taksit = anüite(yeni tutar, yeni vade, yeni faiz, vergi çarpanı)
Net kazanç = Eski kalan taksitler toplamı − Yeni toplam geri ödeme − Masraf
Başabaş (ay) = (Masraf + Tazminat) ÷ Aylık taksit farkı

Örnek: konut kredisi transferi

2.000.000 TL'lik, 120 ay vadeli, aylık %3,20 sabit faizli bir konut kredisinin 12 taksitini ödediğini düşün. Mevcut taksit 65.495,01 TL, kalan anapara 1.978.540,06 TL, kalan vade 108 ay. Kalan vade 36 ayı aştığı için tazminat en fazla %2 olur, yani 39.570,80 TL; yeni kredi tutarı da 2.018.110,86 TL'ye çıkar. Yeni krediyi aylık %2,60 faiz ve 108 ay vadeyle aldığını, masrafların (ekspertiz, ipotek, dosya, sigorta) 25.000 TL tuttuğunu varsayalım.

Yeni taksit            = 55.970,70 TL (aylık 9.524,31 TL düşüş)
Eski kalan ödeme        = 65.495,01 × 108 = 7.073.461,25 TL
Yeni toplam geri ödeme  = 6.044.835,94 TL
Net kazanç              = 7.073.461,25 − 6.044.835,94 − 25.000 = 1.003.625,30 TL
Başabaş                 = (25.000 + 39.570,80) ÷ 9.524,31 ≈ 6,8 ay

Bu örnekte 0,60 puanlık faiz düşüşü tazminatı ve masrafı yaklaşık 7 ayda çıkarır, kalan 108 ayda da toplam bir milyon liranın üstünde tasarruf bırakır. Faiz farkı küçükse ya da kalan vade kısaysa sonuç rahatlıkla zarara döner. Aracı kendi teklifinle çalıştır.

Faiz farkı ne kadar olmalı?

Aynı konut kredisinde (2.000.000 TL, 120 ay, aylık %3,20 sabit faiz, 12 taksit ödenmiş, masraf 25.000 TL, yeni vade 108 ay) yalnızca yeni faiz oranını değiştirince sonuç şöyle oluyor:

%3,10'luk teklifte toplamda hâlâ küçük bir kazanç görünüyor, ama başabaş süresi (yaklaşık 122 ay) kalan 108 aylık vadeden uzun. Tazminatı ve masrafı peşin ödüyorsun, kazanç ise ay ay geliyor. Bu yüzden bu kadar ince bir farkla yapılan transfer pratikte risklidir: krediyi birkaç yıl içinde kapatman ya da yeniden transfer etmen gerekirse zarar edersin. Aynı kredi değişken faizli olsaydı tazminat alınmayacağı için %2,60'lık teklifte net kazanç 1.122.151,50 TL'ye çıkar, başabaş süresi yaklaşık 2,4 aya inerdi.

Vadeyi değiştirmenin etkisi

Yine %2,60 faizli yeni teklifi alıp bu kez yalnızca yeni kredinin vadesini değiştirelim:

180 aylık seçenek en düşük taksiti verir, başabaş süresi de yaklaşık 5,2 ay görünür. Yine de toplamda 2,49 milyon TL daha pahalıdır. Başabaş hesabı aylık taksit farkına bakar, uzayan vadenin ek taksitlerini görmez. O yüzden karar verirken önce "Net kazanç" satırına bak. 60 aylık seçenekte taksit biraz yükselir ama borç yarı sürede biter; bütçen el veriyorsa en büyük tasarruf burada.

Örnek: ihtiyaç kredisi

300.000 TL, 36 ay, aylık %4 faizli bir ihtiyaç kredisinin 6 taksiti ödenmiş olsun. KKDF ve BSMV dahil taksit 18.598,56 TL, kalan anapara 279.501,15 TL. İhtiyaç kredisinde tazminat olmadığından yeni kredi tutarı kalan anaparaya eşittir. Aylık %3,20 faiz ve 1.500 TL masrafla sonuçlar şöyle:

Bu örnekte de vadeyi uzatmak kazancı zarara çeviriyor. Kredinin son aylarında yapılan transferin getirisi ise masrafa yakın bir tutarda kalıyor.

Yapılandırma ne zaman mantıklı?

• Faiz farkı belirgin ve kalan vade uzunsa kazanç büyür.
• Başabaş süresi kalan vadeden çok kısaysa işlem kârlıdır.
• Vadeyi uzatmak taksiti düşürür ama toplam faizi artırabilir; net kazancı mutlaka kontrol et.
• İhtiyaç kredisinde tazminat olmadığı için faiz farkı küçük olsa bile masraf düşükse işlem anlamlı olabilir.
• Değişken faizli konut kredisinde tazminat yoktur; transferin maliyeti yeni masraflardan ibarettir.

Sık yapılan hatalar

• Yalnız taksite bakmak. Taksit düşse bile uzayan vade yüzünden kredi toplamda daha pahalıya gelebilir. Kıyaslarken yeni vadeyi önce kalan vadeyle aynı gir.
• Başabaş süresini tek ölçü saymak. Vade uzadığında başabaş yanıltıcı biçimde kısa görünür. Net kazanç negatifse başabaş süresinin bir anlamı kalmaz.
• Masrafları eksik yazmak. Konut kredisi transferinde ekspertizi, ipotek tesis ve fek işlemlerini, sigortaları ve dosya masrafını birlikte düşünmelisin. Teklifteki bütün kalemleri toplayıp masraf alanına gir.
• Kapatma bakiyesini tahminle bırakmak. Araç kalan anaparayı ödeme planından hesaplar; bankanın resmi kapatma bakiyesi ödeme gününe ve ara dönem faizine göre biraz farklı çıkabilir.

Sık sorulan sorular

Yapılandırma ile taksit erteleme aynı şey mi?

Hayır. Erteleme, ödeme güçlüğü çektiğinde aynı bankayla yaptığın bir anlaşmadır. Bu araç ise eski krediyi yeni bir krediyle kapatma senaryosunu hesaplar. Ödeme güçlüğündeki seçenekler için kredi yapılandırma ve taksit erteleme rehberine bak.

Tazminatı yeni krediye eklemek zorunda mıyım?

Hayır. Araç yeni kredi tutarını kapatma tutarına eşit alır. Tazminatı cebinden ödersen yeni kredi biraz küçülür, kazanç da biraz artar. Masrafların ise peşin ödendiği varsayılır.

Konut kredisi transferinde neden ekspertiz ve ipotek masrafı çıkar?

Yeni banka konutu teminat olarak alacağı için ekspertiz yaptırır. Eski bankanın ipoteği kaldırılır, yeni banka lehine ipotek kurulur. Bu işlemlerin ücretlerini ve harçlarını da masraf alanına eklemelisin.

Net kazanç neden "nominal" diye belirtiliyor?

Araç gelecekteki ödemeleri bugünkü değerine indirgemeden toplar. Uzun vadeli kıyaslarda paranın zaman değerini de görmek istersen net bugünkü değer aracını kullanabilirsin.

Sonuç bankanın hesabından neden farklı?

Ödeme günü, ara dönem faizi, sigorta primleri ve yuvarlama küçük farklar yaratır. Kalan borç için bankanın resmi kapatma bakiyesini esas al. Kısmi ödemeyi kredi ara ödeme, tam kapatmayı kredi erken kapatma aracıyla hesaplayabilirsin.