Konut Kredisi Peşinat Hesaplama

Konut kredisinde peşinat nasıl belirlenir?

Bankaların konut alımında verebileceği en yüksek kredi, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) kararlarıyla sınırlanır. Bu sınır "kredi/değer oranı" olarak bilinir: kredi tutarı, teminat alınan konutun değerinin belirli bir yüzdesini aşamaz. Aradaki farkı peşinat olarak senin karşılaman beklenir. 2026'da geçerli oranlar BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı kararıyla belirlendi. Karar sıfır ve ikinci el konut ayrımını kaldırdı; oran artık yalnızca konutun değerine ve Enerji Kimlik Belgesi'ndeki enerji sınıfına bağlı.

2026 kredi/değer oranları

Oran dilimli işlemez, konutun tamamına tek oran uygulanır. Bu yüzden değer bir bant sınırını az da olsa aşarsa azami kredi düşebilir. Örneğin A sınıfı 5.000.000 TL'lik konutta azami kredi 4.500.000 TL iken 5.100.000 TL'lik konutta %80 ile 4.080.000 TL'dir.

Bant sınırlarında peşinat nasıl sıçrar?

Oran tüm değere uygulandığı için bant sınırını geçmek azami krediyi düşürür, peşinatı da birden artırır. A veya B sınıfı ilk konut için araç şu sonuçları verir:

10 milyonluk konutta 7.000.000 TL olan azami kredi, 10,5 milyonluk konutta 5.250.000 TL'ye iner; peşinat ise 3 milyondan 5,25 milyona çıkar. Konut 500.000 TL pahalanırken peşinat 2.250.000 TL artıyor. Bant sınırının biraz üstündeki bir konuta bakıyorsan bu sıçramayı bütçene mutlaka kat.

Enerji sınıfının etkisi

4.000.000 TL ekspertiz değerli bir konutta enerji sınıfı tek başına peşinatı üç katına çıkarabilir:

Aynı konut için başka konut sahibi bir alıcıda oranlar %22,5, %20 ve %17,5'e iner; peşinat sırasıyla 3.100.000 TL, 3.200.000 TL ve 3.300.000 TL olur.

Konut kredisi peşinat formülü

Oran = Tablo(konut değeri bandı, enerji sınıfı)
Başka konut varsa: Oran = Oran × (1 − 0,75)
Azami kredi = Konut değeri × Oran
Asgari peşinat = Konut değeri − Azami kredi

Başka konutu olanlar için sınır

BDDK'nın 24 Ağustos 2023 tarihli ve 10656 sayılı kararı, 11364 sayılı kararla yürürlükte bırakıldı. Buna göre alıcının kendisinin, eşinin veya 18 yaşından küçük çocuğunun adına kayıtlı en az bir konut varsa tablodaki oran %75 azaltılarak uygulanır. A sınıfı 5 milyon TL'lik konutta %90 olan oran bu durumda %22,5'e düşer. Değerlendirmede şunlar dikkate alınmaz:

• Köylerdeki ve 6360 sayılı Kanunla köyken mahalleye dönüşen yerlerdeki konutlar,
• Birden fazla konutta hisseli tapu sahibi olanlar hariç, %50 ve daha az hisseli konutlar,
• 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak yıkılmış veya yıkım kararı alınmış tek konut (10849 sayılı karar).

Örnek peşinat hesabı

Ekspertiz değeri 6.000.000 TL olan C sınıfı bir daire 5-7 milyon bandına girer, oran %70 olur. Azami kredi 6.000.000 × %70 = 4.200.000 TL, asgari peşinat 1.800.000 TL olur. Aynı kişinin eşinin üzerine kayıtlı başka bir konut varsa oran %17,5'e iner ve azami kredi 1.050.000 TL'ye düşer.

A sınıfı 5.000.000 TL'lik ilk konutta ise azami kredi 4.500.000 TL, peşinat 500.000 TL'dir. Başka konutu olan biri aynı evi alırken en fazla 1.125.000 TL kredi kullanabilir, 3.875.000 TL'yi kendisi karşılamak zorundadır.

Peşinat aracını adım adım kullanma

1. Ekspertiz değeri: Satış fiyatı yerine bankanın ekspertiz raporundaki değeri gir. Rapor henüz yoksa satış fiyatıyla başla; ekspertiz düşük çıkarsa hesabı yenile.
2. Enerji Kimlik Belgesi sınıfı: Belgedeki harfi seç. Belge yoksa "D, E, F, G veya belge yok" seçeneğini kullan.
3. "Başka konutunuz var mı?" sorusu: Senin, eşinin veya 18 yaşından küçük çocuğunun adına kayıtlı konut varsa "Evet" seç. Köydeki konut, %50 ve altı hisse gibi istisnalar sayılmaz; araç bu istisnaları ayrıca sormaz, bu yüzden kendi durumunu yukarıdaki listeye göre değerlendir.
4. Sonuçta azami kredi, asgari peşinat, uygulanan oran, peşinat oranı ve konutun düştüğü bant görünür.

Toplam nakit ihtiyacı peşinattan fazladır

Ev alırken elinde peşinatın yanında başka masraflar için de nakit olmalı. Başlıcaları tapu harcı, emlakçı komisyonu, kredi tahsis ve ekspertiz ücretleri, zorunlu deprem sigortası (DASK) ve kredinin teminatı için istenen konut sigortasıdır. Tutarları ayrı ayrı görmek için tapu harcı, emlakçı komisyonu, kredi dosya masrafı ve DASK sigortası araçlarını kullanabilirsin. Tüm kalemleri bir arada görmek için ev alırken toplam masraflar yazısına bak.

Peşinat hesabında sık yapılan hatalar

• Peşinatı satış fiyatına göre hesaplamak. Ekspertiz değeri düşük çıkarsa kredi düşük değer üzerinden hesaplanır; fark peşinata eklenir.
• Oranı dilimli sanmak. 5 milyonu aşan konutta ilk 5 milyona %90, kalanına %80 uygulanmaz. Tüm değere tek oran uygulanır.
• Eşin konutunu unutmak. Başka konut sınırı alıcının yanında eşinin ve 18 yaş altı çocuğun konutlarını da kapsar.
• Azami krediyi onaylanmış kredi sanmak. Taksitin gelire oranı ve kredi notu, bankanın vereceği tutarı tavandan çok daha aşağı çekebilir.

Sık sorulan sorular

Konut değeri satış fiyatı mıdır?

Karar, teminat alınan konutun değerini esas alır; bankalar bunu ekspertiz raporuyla belirler. Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa kredi düşük değere göre hesaplanır ve aradaki fark peşinata eklenir.

Enerji sınıfımı nasıl öğrenirim?

Enerji Kimlik Belgesi (EKB), Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının sistemi üzerinden düzenlenir; belge yoksa veya sınıf D ve altıysa tablonun "diğer" sütunu uygulanır. Belge kredi tutarını doğrudan etkilediği için satıcıdan iste.

Kentsel dönüşümde yıkılan tek evim başka konut sayılır mı?

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak yıkılmış veya yıkım kararı alınmış tek konut değerlendirmede dikkate alınmaz (10849 sayılı karar). Bu durumda aracın "Başka konutunuz var mı?" sorusuna "Hayır" yanıtını verebilirsin.

Konut teminatlı ihtiyaç kredisinde de bu oranlar geçerli mi?

Evet. 11364 sayılı karar, konut alımının yanında konut teminatı alınarak kullandırılan tüketici kredilerini de kapsar; taşıt kredileri kapsam dışındadır.

Peşinat oranı ile kredi/değer oranı aynı şey mi?

İkisi birbirini tamamlar: peşinat oranı = %100 − kredi/değer oranı. Örneğin %70 kredi/değer oranında konut değerinin en az %30'unu peşin ödersin; araç iki oranı da ayrı satırda gösterir.

Banka bu tutarın tamamını verir mi?

Hayır. Tablo yasal tavandır. Banka ayrıca aylık taksitin gelirine oranına, kredi notuna ve mevcut borçlarına bakar. Taksitini görmek için konut kredisi, gelirine göre sınırı görmek için ne kadar kredi alabilirim araçlarını kullan.

Peşinata ek olarak tapu harcı ve emlakçı komisyonu gibi masrafları da hesaba kat.