Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; mali ya da vergi danışmanlığı değildir. Kira stopajı oranı, kapsamı ve beyan usulleri değişebilir. Güncel oran ve kurallar için GİB (gib.gov.tr) ve Resmî Gazete'yi, kendi kira ilişkin için bir mali müşaviri esas al. Hesapo, aracın verdiği sonuçtan doğan kararlardan sorumlu tutulamaz.
- İşyeri kirasında kiracı, GVK m.94 gereği brüt kira üzerinden gelir vergisi stopajı kesip muhtasar beyannameyle vergi dairesine yatırır.
- Brütten: stopaj = brüt kira × oran, net = brüt − stopaj; netten: brüt = net ÷ (1 − oran).
- Varsayımsal %15 oranla net 40.000 TL için brüt yaklaşık 47.058,82 TL, stopaj 7.058,82 TL'dir; net × %15 = 6.000 TL yanlıştır.
- Konut kirasında bu stopaj genel olarak uygulanmaz; stopaj matrahı KDV hariç kira bedelidir.
İşyeri kirasında kiracının keseceği gelir vergisi stopajını bulmak için brüt kirayı ya da mal sahibinin eline geçmesi istenen net kirayı yaz. Brütten başlarsan araç sana stopajı ve mal sahibine ödenecek net tutarı, netten başlarsan brüt kirayı ve stopajı gösterir. Aşağıda işyeri kira stopajının ne olduğunu, kimin kesip ödediğini, brüt ve net kiranın nasıl hesaplandığını, netten brüte nasıl geçildiğini, nasıl beyan edildiğini ve sık yapılan hataları bulacaksın.
İşyeri kira stopajı nedir?
İşyeri (ticari amaçla kiralanan gayrimenkul) kirasında ödemeyi yapan kiracı, Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi gereği vergi sorumlusu sıfatıyla brüt kira üzerinden gelir vergisi stopajı keser ve muhtasar beyanname ile vergi dairesine yatırır. Yani vergiyi devlete, geliri elde eden mal sahibi yerine kirayı ödeyen kiracı öder. Mal sahibi yıl sonunda beyanname verirse bu stopajı hesaplanan vergisinden mahsup eder. Konut kirasında ise bu stopaj uygulaması yoktur; mal sahibi kira gelirini kendisi beyan eder.
Stopaj oranını Cumhurbaşkanı kararı belirler ve oran zaman zaman değişebilir. Bu yüzden bu sayfada belirli bir oran yazmıyoruz; güncel oranı GİB internet sitesinden ve Resmî Gazete'den teyit et. Araçta oranı serbestçe girebilirsin.
Kira stopajını kim keser, kim öder?
Stopajı kesen ve vergi dairesine yatıran taraf kiracıdır. Ekonomik yük ise mal sahibine aittir, çünkü kiracı kira bedelinden stopaj tutarını düşüp kalanı mal sahibine öder. Kiracının stopaj kesme yükümlülüğü kiracının niteliğine bağlıdır: şirketler, vergiye tabi gerçek kişi işletmeleri ve gelir vergisi stopajı yapmakla yükümlü diğer kurumlar bu yükümlülük altındadır. Kiracı bu kapsamda değilse (örneğin kendi işyeri olarak kullanmayan, stopaj yükümlülüğü bulunmayan bir gerçek kişi) stopaj uygulanmaz. Kimin yükümlü olduğu somut duruma göre değişir.
Konutu işyeri olarak kiralamak
Kiralanan taşınmaz konut niteliğinde olsa bile, kiracı stopaj yapmakla yükümlü bir mükellefse ve taşınmaz fiilen işyeri olarak kullanılıyorsa stopaj gündeme gelir. Burada fiili kullanım ve kiracının niteliği belirleyicidir; sözleşmedeki adlandırma tek başına sonucu belirlemez.
Brüt kira ve net kira nedir?
Brüt kira, stopaj kesilmeden önceki kira bedelidir ve stopaj bu tutar üzerinden hesaplanır. Net kira, stopaj düşüldükten sonra mal sahibinin eline geçen tutardır. Sözleşmelerde kira çoğu zaman "net" olarak yazılır; bu durumda kiracı, mal sahibine ödemesi gereken net tutarı garanti etmek için brüt kirayı net tutardan geriye doğru hesaplamak zorundadır. Stopaj matrahı KDV hariç kira bedelidir; kiraya KDV uygulanıyorsa KDV ayrıca hesaplanır ve stopaj matrahına dahil edilmez.
Kira stopajı nasıl hesaplanır? Adım adım
Brüt kiradan stopaj hesabı
- Brüt (KDV hariç) kira bedelini belirle.
- Güncel stopaj oranını GİB'den teyit et.
- Stopajı hesapla: brüt kira çarpı oran.
- Mal sahibine ödenecek net kirayı bul: brüt kira eksi stopaj.
- Stopaj tutarını muhtasar beyannameyle vergi dairesine yatır.
Net kiradan brüte (brütleştirme) hesabı
- Mal sahibinin eline geçmesi istenen net kirayı belirle.
- Oran kesrini bul: oran bölü 100.
- Brüt kirayı hesapla: net kira bölü (1 eksi oran kesri).
- Stopajı bul: brüt kira eksi net kira.
Brüt girildiyse: Stopaj = Brüt x Oran ; Net = Brüt - Stopaj
Net girildiyse: Brüt = Net / (1 - Oran) ; Stopaj = Brüt - NetHesapo'daki motor tam olarak bu iki yönü hesaplar. Brüt kirayı yazarsan stopajı ve ele geçen neti verir; sözleşmede elde edilecek net tutar yazıyorsa net kiradan brüt kirayı ve stopajı da (brütleştirme) bulur.
Kira stopajı örnek hesabı (varsayımsal oranla)
Aşağıdaki oran varsayımsal; gerçek ya da güncel bir oran sayılmaz ve yalnızca hesabı göstermek için var. Varsayımsal stopaj oranı %15 olsun.
Örnek 1: brüt kiradan
Brüt kira = 50.000 TL, varsayımsal oran = %15
Stopaj = 50.000 x 0,15 = 7.500 TL
Mal sahibine net ödenen = 50.000 - 7.500 = 42.500 TL
Kiracı 7.500 TL'yi vergi dairesine yatırırÖrnek 2: net kiradan brüte
Mal sahibinin eline net 40.000 TL geçmesi isteniyorsa:
Brüt = 40.000 / (1 - 0,15) = 40.000 / 0,85 = yaklaşık 47.058,82 TL
Stopaj = 47.058,82 - 40.000 = yaklaşık 7.058,82 TL
Kiracının toplam maliyeti = 47.058,82 TL (net + stopaj)Net kira girildiğinde stopaj tutarı, net kiranın doğrudan oranla çarpılmasıyla bulunacak tutardan büyük çıkar, çünkü oran brüt tutara uygulanır. Net 40.000 TL'yi 0,15 ile çarpıp 6.000 TL bulmak yanlıştır; doğru stopaj yaklaşık 7.058,82 TL'dir.
Kira stopajı nasıl beyan edilir ve ödenir?
Kesilen stopaj, muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle beyan edilip ödenir. Aylık beyan dönemindeki mükelleflerde beyan izleyen ayın belirli gününe kadar, üç aylık dönemde olanlarda ise dönemi izleyen ayın belirli gününe kadar verilir; beyan dönemi ve süreler mükellefin durumuna göre değişir. Kesinti yapıldığı halde beyan ve ödeme gecikirse gecikme faizi ve ceza doğabilir; bunun için vergi gecikme faizi aracına bakabilirsin.
Mal sahibi açısından mahsup
Mal sahibi kira gelirini yıllık gelir vergisi beyannamesinde beyan eder. Kiracının kesip yatırdığı stopaj, hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilir; stopaj fazla çıkarsa fark iade edilebilir ya da başka borçlara mahsup edilebilir. Bu araç mahsubu hesaplamaz, yalnızca stopajı bulur. Yıllık gelir vergisi hesabı için gelir vergisi, konut kirası beyanı için kira vergisi araçlarını kullanabilirsin. Kira gelirinde gider yöntemi, istisna ve beyan sınırları her yıl güncellendiği için bunları GİB'den kontrol et.
Basit usul ve muaf mükellef kiracılar
Kiracı basit usulde vergilendirilen bir işletme ya da vergiden muaf bir kişi olduğunda stopaj yükümlülüğü değişebilir. Bu durumların her biri ayrı hükümlere tabidir; kendi durumun için mali müşavirine danış.
Kira sözleşmesinde stopaj nasıl yazılmalı?
Stopaj yükünün kimde kalacağı sözleşmeyle düzenlenebilir; ancak bu düzenleme kiracının vergi dairesine karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Sözleşmede kira bedelinin brüt mü net mi olduğunu açıkça yazarsan en sık yaşanan anlaşmazlığın önüne geçersin. Brüt yazılmışsa mal sahibinin eline geçecek tutar, stopaj düşüldükten sonra kalan tutardır. Net yazılmışsa kiracı stopajı kendi üstüne alır ve brüt kirayı geriye doğru hesaplamak zorundadır.
Kira artışlarında da aynı netlik gerekir: artış oranının brüt kiraya mı net kiraya mı uygulanacağı, yıllar içinde ciddi tutar farkları yaratır. Artışı hangi tutar üzerinden yapacağınızı sözleşmeye yaz ve her artıştan sonra stopajı yeniden hesapla. Yeni brüt kirayla stopaj tutarı da değişir; muhtasar beyanname de güncel tutarla verilmelidir.
Kira ödemesinin belgelenmesi
Stopajı kesen kiracı ödemeyi ve kesintiyi belgelemelidir; mal sahibi de mahsup hakkını kullanabilmek için kesinti belgesini saklamalıdır. Banka üzerinden yapılan ödemelerde dekonta kira dönemini ve brüt tutarı yazmak, ileride hem kiracı hem mal sahibi açısından sorun çıkmasını engeller. Belge ve ödeme usulüne ilişkin zorunlulukları mevzuat düzenler ve bunlar değişebilir; güncel şartları mali müşavirinle doğrula.
Stopajın kiracı maliyetine etkisi
Net kira anlaşmalarında stopaj kiracının üzerine kalır ve toplam maliyet artar: kiracı mal sahibine net tutarı ödedikten sonra ayrıca stopaj tutarını vergi dairesine yatırır. Bu yüzden kira pazarlığında "net" ile "brüt" arasındaki fark, yıllık bazda önemli bir bütçe kalemine dönüşür. Kiracıysan teklifleri karşılaştırırken her teklifi aynı bazda (hepsini brüt ya da hepsini kiracının toplam maliyeti olarak) değerlendirmen gerekir.
Kira stopajı ve diğer vergi yükümlülükleri
İşyeri kirası stopajın yanında başka vergi yükümlülükleri de doğurabilir. Kira sözleşmesi damga vergisine tabidir; bu tutarı sözleşme süresince ödenecek toplam kira üzerinden damga vergisi aracıyla hesaplayabilirsin. Kiraya KDV uygulanıyorsa KDV hesabı için KDV hesaplama aracını kullan. Kira artışlarını planlıyorsan kira artış oranı aracına bakabilirsin. Her kalem ayrı bir vergi yükümlülüğüdür ve biri diğerinin yerine geçmez.
Kira stopajında sık yapılan hatalar
- Net kiradan stopajı doğrudan oranla çarparak bulmak; doğru yol önce brütleştirmektir.
- Stopaj matrahına KDV'yi dahil etmek; matrah KDV hariç kiradır.
- Stopajı mal sahibinin ödeyeceğini sanmak; kesen ve yatıran kiracıdır.
- Stopajı kesip beyan ve ödeme süresini kaçırmak.
- Konut kirasına işyeri stopajı uygulamak ya da fiilen işyeri olarak kullanılan konutta stopajı atlamak.
- Eski bir oranı güncel sanmak.
- Sözleşmede brüt mü net mi yazdığını netleştirmeden anlaşmak; bu, ileride stopajı kimin üstleneceği tartışmasına yol açar.
Kira stopajı aracının kapsamı ve sınırları
Araç tek bir kira bedeli ve oran üzerinden stopajı hesaplar. Geçici vergi, KDV, damga vergisi, istisnalar ve mal sahibinin yıllık beyanındaki mahsup işlemleri hesaba katılmaz. Sonuç resmî beyan hesabının yerini tutmaz; kendi kira ilişkin için resmî kaynaklarla ve mali müşavirinle doğrula.
Sıkça sorulan sorular
Stopajı mal sahibi mi öder?
Kesip vergi dairesine yatıran kiracıdır (vergi sorumlusu); ekonomik yük mal sahibindedir. Mal sahibi bunu yıllık beyanında mahsup eder.
Net kiradan brüt kira nasıl bulunur?
Net kira, (1 eksi stopaj oranı) değerine bölünür. Araçta "Net kira" seçeneğini işaretlediğinde brüt kira ve stopaj otomatik hesaplanır.
Konut kirasında stopaj var mı?
Genel olarak konut kirasında bu stopaj uygulaması yoktur; mal sahibi kira gelirini kendisi beyan eder. Konut fiilen işyeri olarak kullanılıyor ve kiracı stopaj yükümlüsüyse durum değişebilir.
Stopaj oranını nereden öğrenirim?
GİB internet sitesinden ve Resmî Gazete'deki Cumhurbaşkanı kararlarından öğrenebilirsin. Oran zaman zaman değişebilir.
Stopaj KDV hariç tutar üzerinden mi hesaplanır?
Evet, stopaj matrahı KDV hariç kira bedelidir. KDV varsa ayrıca hesaplanır.
Stopajı ne zaman beyan edip öderim?
Muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle, mükellefin beyan dönemine göre izleyen ayın ya da dönemi izleyen ayın belirli gününe kadar. Güncel takvimi GİB'den teyit et.
Kira stopajı aracı nasıl kullanılır?
Aylık kira tutarını yaz, bunun brüt (sözleşmedeki) mi yoksa net (mal sahibinin eline geçen) mi olduğunu seç ve güncel stopaj oranını gir. Araç brüt kirayı, kesilen stopajı ve mal sahibine ödenen net tutarı gösterir. Sonucu sözleşmenle ve beyan takviminle birlikte değerlendir; emin olmadığın noktada mali müşavirine başvur.
Kaynaklar
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.94 (vergi tevkifatı) (mevzuat.gov.tr).
- Gelir İdaresi Başkanlığı, stopaj oranları ve muhtasar beyan takvimi (gib.gov.tr).
- Oranı belirleyen Cumhurbaşkanı kararları (resmigazete.gov.tr).
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; vergi ya da mali müşavirlik hizmeti değildir. Stopaj oranı ve kurallar değişebilir; işlem öncesi GİB (gib.gov.tr), Resmî Gazete ve mali müşavirinle teyit et.