# Konut Kredisi Hesaplama

> Konut kredisinin aylık taksitini, toplam faizini ve ödeme planını hesaplayın; konut kredisinde KKDF ve BSMV olmadığı için gerçek maliyeti görün.

- Adres: https://hesapo.com/konut-kredisi/
- Kategori: [Kredi](https://hesapo.com/kategori/kredi/)
- Son güncelleme: 2026-10-09

Vade uzadıkça ya da faiz değiştikçe toplam ödemenin nasıl değiştiğini görmek için aşağıdaki örneğe göz atın; başvurudan önce kontrol etmeniz gereken kalemleri de bir liste hâlinde topladık.

**Kısaca**

- Taksit = P × i × (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1); P kredi tutarı, i aylık faiz oranı, n ay cinsinden vadedir.
- Varsayımsal aylık %2 ile 1.000.000 ₺, 120 ay vadede taksit yaklaşık 22.048,10 ₺, toplam faiz yaklaşık 1,65 milyon ₺ olur.
- Standart konut kredisinde KKDF ve BSMV uygulanmaz; iş yeri alımı konut kredisi sayılmaz ve vergiye tabidir.
- Vadeyi 120 aydan 240 aya çıkarmak taksiti yalnız 1.874 ₺ düşürür ama toplam faizi 2 milyon ₺'nin üzerinde artırır.

Çekeceğin kredinin tutarını, vadesini ve aylık faiz oranını yazdığında araç sana aylık taksidi, toplam ödemeyi, toplam faizi ve ay ay ödeme planını gösterir. Aşağıda konut kredisi taksidinin nasıl bulunduğunu, vadenin ve faizin maliyeti nasıl değiştirdiğini ve banka teklifini değerlendirirken nelere bakman gerektiğini adım adım bulabilirsin.

> **Bilgi:** Tutarı değil gelirini biliyorsan, yani "gelirime göre ne kadar kredi alabilirim" diye soruyorsan bu araç yerine [Ne Kadar Kredi Alabilirim](https://hesapo.com/ne-kadar-kredi-alabilirim/) aracını kullan. Orada aylık net gelirini, faizi ve vadeyi yazarsın; araç ödeyebileceğin en yüksek taksiti ve buna denk gelen kredi tutarını bulur. Çıkan tutarı sonra bu sayfada deneyip ödeme planını görebilirsin.

> **Uyarı:** Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; finansal veya yatırım tavsiyesi değildir. Örneklerdeki faiz oranları varsayımsaldır ve güncel bir banka teklifini yansıtmaz. Kesin faiz, ücret ve masraf bilgisi için bankanın sözleşmesine ve teklif formuna, güncel düzenlemeler için TCMB ve BDDK duyurularına bak.

## Konut kredisi nedir?

Konut kredisi, bir konutu satın almak için bankadan alınan ve genellikle satın alınan konutun üzerine ipotek konularak teminat altına alınan uzun vadeli kredidir. Bankalar bu krediyi ihtiyaç veya taşıt kredisinden ayrı bir ürün olarak sunar, çünkü tutar büyük, vade uzun ve teminat gayrimenkuldür. Kredi eşit aylık taksitlerle geri ödenir. Taksitin sabit kalması ödeme planı yapmayı kolaylaştırır; ama faiz oranı sözleşmede değişken olarak belirlenmişse taksit de değişebilir.

## Konut kredisi taksidi nasıl hesaplanır?

Konut kredisi eşit taksitli (anüite) yöntemle işler. Her ay aynı tutarı ödersin; taksitin içindeki faiz payı kalan borca göre hesaplandığı için başta yüksektir ve zamanla düşer, anapara payı ise aynı ölçüde artar. Standart konut kredisinde KKDF ve BSMV uygulanmadığı için araçta vergi çarpanı 1,00 alınır; yani taksit doğrudan bankanın aylık faiz oranıyla hesaplanır.

```
Taksit = P × i × (1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1)

P = kredi tutarı (anapara)
i = aylık faiz oranı (%2 → 0,02)
n = vade (ay sayısı)
```

Hesap adım adım şöyle ilerler:

1. Kredi tutarını (P), aylık faiz oranını (i) ve vadeyi (n) belirle. Banka yıllık oran söylüyorsa aylık orana çevirmen gerekir; araç aylık oran ister.
2. (1 + i)ⁿ değerini bul. Bu, faizin vade boyunca bileşik etkisidir.
3. Pay kısmını hesapla: P × i × (1 + i)ⁿ.
4. Paydayı hesapla: (1 + i)ⁿ − 1.
5. Payı paydaya böl; sonuç aylık taksittir.
6. Toplam ödemeyi bulmak için taksiti vadeyle çarp; toplam faiz, toplam ödeme eksi anaparadır.

Ödeme planındaki her satır aynı mantıkla çıkar: o ayın faizi kalan borç × aylık faizdir. Anapara payı taksit − faiz payıdır. Kalan borç, önceki kalan borçtan anapara payı düşülerek bulunur. Son taksitte kalan borç sıfırlanır.

## Örnek hesaplama: 1.000.000 ₺, 120 ay, aylık %2 (varsayımsal)

Aşağıdaki oranı yalnızca örnek olsun diye seçtim; gerçek bir teklif sayılmaz. Hesap, aracın kullandığı formülün aynısıyla yapıldı.

```
i = 0,02 ; n = 120
Taksit = 1.000.000 × 0,02 × 1,02¹²⁰ / (1,02¹²⁰ − 1) ≈ 22.048,10 ₺
Toplam ödeme = 22.048,10 × 120 ≈ 2.645.771,63 ₺
Toplam faiz = 2.645.771,63 − 1.000.000 ≈ 1.645.771,63 ₺
```

| Kalem | Tutar |
| --- | --- |
| Aylık taksit | 22.048,10 ₺ |
| Toplam ödeme | 2.645.771,63 ₺ |
| Toplam faiz | 1.645.771,63 ₺ |
| 1. taksit: faiz payı | 20.000,00 ₺ |
| 1. taksit: anapara payı | 2.048,10 ₺ |
| KKDF + BSMV | 0 ₺ |

İlk ay ödediğin 22.048,10 ₺'nin yaklaşık yüzde 91'i faizdir. Bu yüzden ilk yıllarda borç çok yavaş azalır: 12 taksit sonunda kalan anapara yaklaşık 972.530,74 ₺, 60 taksit sonunda yaklaşık 766.411,40 ₺ olur. Konutu ya da krediyi erken kapatmayı düşünüyorsan bu yapıyı bilmen işine yarar.

## Vade ve faiz oranı konut kredisi maliyetini nasıl etkiler?

Vade uzadıkça taksit düşer, fakat faiz daha uzun süre işlediği için toplam maliyet hızla artar. Aynı 1.000.000 ₺ ve aynı varsayımsal aylık %2 oranla üç farklı vadeyi karşılaştıralım:

| Vade | Aylık taksit | Toplam ödeme | Toplam faiz |
| --- | --- | --- | --- |
| 60 ay | 28.767,97 ₺ | 1.726.077,95 ₺ | 726.077,95 ₺ |
| 120 ay | 22.048,10 ₺ | 2.645.771,63 ₺ | 1.645.771,63 ₺ |
| 240 ay | 20.174,08 ₺ | 4.841.779,55 ₺ | 3.841.779,55 ₺ |

Vadeyi 120 aydan 240 aya çıkarmak taksiti yalnızca yaklaşık 1.874 ₺ düşürürken toplam faizi 2 milyon ₺'nin üzerinde artırır. Yüksek faizde vade uzatmak taksitte az rahatlatır, maliyeti ise çok büyütür.

Faizdeki küçük farklar da sonucu oynatır. Aynı kredide aylık oran %2'den %2,1'e çıkarsa 120 aylık taksit 22.890,45 ₺'ye yükselir; toplam ödeme yaklaşık 101.000 ₺ artar. Teklifleri karşılaştırırken taksitle birlikte toplam ödemeye de bak.

## Konut kredisinde KKDF ve BSMV durumu

İhtiyaç ve taşıt gibi bireysel kredilerde faize KKDF ve BSMV eklenir; araçtaki bireysel kredi çarpanı bunu yansıtır. Standart konut kredisi ise bu vergilerden muaf kabul edilir, bu yüzden aynı faizde konut taksiti daha düşük çıkar. Muafiyetin kapsamı kredinin niteliğine bağlıdır; ticari amaçlı bir gayrimenkul alımı (iş yeri) konut kredisi sayılmaz. İş yeri için [iş yeri kredisi hesaplama](https://hesapo.com/is-yeri-kredisi/) aracını kullan. Muafiyetin güncel durumunu bankandan ve mevzuattan teyit etmen gerekir.

### Sabit ve değişken faizli konut kredisi

Sabit faizde oran vade boyunca değişmez, bu yüzden hesaplayıcıdaki taksit kesindir. Değişken faizde oran bir göstergeye bağlı olarak güncellenir; taksit veya vade değişebilir. Bu araç tek bir oranla hesap yapar; değişken faizli kredide sonucu bir tahmin olarak oku ve farklı oranlarla yeniden dene.

### Ödeme planı neden başta faiz ağırlıklıdır?

Faiz kalan borca göre işlediği için borç yüksekken faiz payı da yüksektir. Eşit taksit sabit kaldığı sürece anapara payı ancak faiz payı azaldıkça büyüyebilir. Vade ne kadar uzunsa bu eğilim o kadar belirginleşir; 240 aylık örnekte ilk taksitin anapara payı 174,08 ₺ gibi çok küçük bir tutar.

### Ek ödeme ve erken kapatma

Planın ilk yıllarında yaptığın ek anapara ödemesi ileride işleyecek faizi azaltır. Erken kapatmada bankanın uygulayacağı tazminat ve koşullar sözleşmeye ve mevzuata göre değişir; ayrıntı için [kredi erken kapatma cezası](https://hesapo.com/kredi-erken-kapatma-cezasi/) aracına bakabilirsin.

### Masraflar gerçek maliyeti nasıl değiştirir?

Taksit tablosu yalnızca faizi gösterir. Peşin ödenen masraflar eline geçen tutarı azalttığı için gerçek maliyet oranı faizden yüksek çıkar. Varsayımsal bir örnek: 1.000.000 ₺, 120 ay, aylık %2 faiz ve kredi tutarının %0,5'i kadar peşin masraf (5.000 ₺) olsun. Taksit aynı kalır, ama eline geçen tutar 995.000 ₺ olduğu için aynı taksitlerin efektif maliyeti hesaplanır:

```
Masrafsız yıllık maliyet = (1,02)¹² − 1 ≈ %26,82
Masraflı yıllık maliyet (YMO) ≈ %27,02
```

Bu örnekte fark küçük, fakat masraf kalemleri arttıkça ve vade kısaldıkça büyür. Bankaların ilan ettiği oran ile senin ödediğin gerçek oran arasındaki farkı görmek için masraflı hesap yapman gerekir.

### Peşinat ve ekspertiz değeri

Banka krediyi konutun satış fiyatına göre vermez, kendi yaptırdığı ekspertiz değerine bakar; çoğu zaman finansman oranı ekspertiz değerinin belli bir yüzdesiyle sınırlıdır. Ekspertiz değeri satış fiyatından düşükse peşinat ihtiyacın beklediğinden yüksek olur. Başvurudan önce hesap yaparken kredi tutarını ekspertiz değerine ve bankanın sunduğu azami orana göre sınırla.

## Konut kredisi hesaplarken sık yapılan hatalar

- Yıllık oranı aylık oran yerine girmek. Araç aylık oran ister; yıllık oranı aylığa çevirmeden girersen taksit çok yüksek çıkar.
- Sadece taksite bakıp toplam ödemeyi görmemek. Uzun vade taksiti düşürür ama toplam maliyeti büyütür.
- Masrafları unutmak. Dosya masrafı, ekspertiz ücreti, ipotek tesisi, zorunlu sigortalar (DASK ve genellikle hayat sigortası) ve tapu işlem giderleri taksitin dışında ayrıca çıkar. Gerçek maliyeti görmek için [kredi yıllık maliyet oranı](https://hesapo.com/kredi-yillik-maliyet-orani/) aracını kullan.
- Peşinatı hesaba katmamak. Bankalar konutun ekspertiz değerinin belirli bir bölümünü finanse eder; kalan kısmı peşin ödemen gerekir.
- Gelirle taksiti kıyaslamamak. Taksidin gelirine oranı yükseldikçe bankanın onay ihtimali de düşebilir; ne kadar kredi alabileceğini [ne kadar kredi alabilirim](https://hesapo.com/ne-kadar-kredi-alabilirim/) aracıyla tahmin edebilirsin.

### Yıllık faizi aylık faize nasıl çeviririm?

Araç aylık faiz ister. Bankan yıllık basit oran veriyorsa yaklaşık aylık oranı yıllık oranı 12'ye bölerek bulursun; örneğin yıllık %24 yaklaşık aylık %2'dir. Banka teklifinde "aylık faiz" açıkça yazıyorsa doğrudan onu gir. Yıllık bileşik maliyet ayrı bir kavramdır ve aylık oranın bileşik yıllığa çevrilmesiyle bulunur; bu rakam yıllık basit orandan yüksek çıkar.

### Taksit ile gelir dengesi

Uzun vadeli bir borç, gelirdeki dalgalanmalara dayanabilmeli. Taksidi belirlerken bugünkü gelirinle birlikte gelirinin ve giderlerinin ileride nasıl değişebileceğini de düşün. Taksitin gelirinin makul bir bölümünde kalması ve beklenmedik harcamalar için ayrı bir birikimin olması ödeme güçlüğü ihtimalini azaltır.

## Konut kredisi başvurusundan önce kontrol listesi

- Birden fazla bankadan yazılı teklif al ve aynı tutar ile vadeyi karşılaştır.
- Faizin sabit mi değişken mi olduğunu, değişkense hangi göstergeye bağlandığını sor.
- Teklifteki tüm peşin masrafları kalem kalem iste.
- Taksit ödeme gününü ve gecikme hâlinde uygulanacak faizi öğren; gecikmenin maliyeti için [kredi gecikme faizi](https://hesapo.com/kredi-gecikme-faizi/) aracına bakabilirsin.
- Aylık taksidin gelirinin makul bir bölümünde kalmasına ve acil durum birikiminin korunmasına dikkat et.

## Sıkça sorulan sorular

### Konut kredisi taksidi nasıl hesaplanır?

Eşit taksitli formülle: Taksit = P × i × (1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1). P kredi tutarı, i aylık faiz, n vadedir. Araç bu hesabı ve ödeme planını senin yerine yapar.

### Sonuç banka teklifiyle aynı olur mu?

Yöntem aynıdır ama bankanın faiz oranı, yuvarlaması ve masrafları farklı olabilir. Dosya masrafı, ekspertiz, DASK, hayat sigortası ve tapu giderleri taksit dışında ayrıca ödenir ve bu araca dahil edilmez.

### Konut kredisinde KKDF ve BSMV var mı?

Standart konut kredisinde bu vergilerin uygulanmadığı kabul edilir ve araç çarpanı 1,00 alır. İhtiyaç veya taşıt kredisinde ise faize vergi eklenir. Güncel uygulamayı bankandan teyit et.

### Vadeyi uzatmak mantıklı mı?

Taksit düşer ama toplam faiz artar. Örnekte 120 aydan 240 aya çıkmak taksidi az düşürürken toplam faizi 2 milyon ₺'nin üzerinde artırıyor. Bütçeni zorlamayacak en kısa vadeyi seçmek genellikle toplam maliyeti düşürür.

### Faiz oranını nereden bulurum?

Bankaların konut kredisi teklif ekranlarında ve şubelerinde yazar. Oran bankaya, vadeye, kredi tutarına ve kampanyaya göre değişir; bu sayfadaki oranlar yalnızca örnek.

## Konut kredisi aracını nasıl kullanırım?

Kredi tutarını, aylık faiz oranını ve vadeyi gir; araç taksiti, toplam ödemeyi, toplam faizi ve ödeme planını gösterir. Farklı vade ve oran senaryolarını deneyip toplam maliyetin nasıl değiştiğini gör. Diğer kredi türlerini karşılaştırmak için [ihtiyaç kredisi](https://hesapo.com/ihtiyac-kredisi/) ve [taşıt kredisi](https://hesapo.com/tasit-kredisi/) hesaplayıcılarına da bakabilirsin.

## Kaynaklar

- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, konut finansmanı sözleşmeleri hükümleri ([mevzuat.gov.tr](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6502.pdf)).
- Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, konut kredisi kredi/değer oranı kararları ([bddk.org.tr](https://www.bddk.org.tr/)).
- Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, kredi faiz istatistikleri ([tcmb.gov.tr](https://www.tcmb.gov.tr/)).

> **Uyarı:** Bu içerik genel bilgilendirmedir; finansal veya yatırım tavsiyesi değildir. Faiz oranları, vergi uygulamaları ve masraflar değişebilir. Kesin bilgi için bankanın sözleşmesini ve TCMB ile BDDK'nın güncel duyurularını esas al.

---

Bu metin https://hesapo.com/konut-kredisi/ sayfasının Markdown sürümüdür (Hesapo). Hesaplayıcı yalnız sayfada çalışır. Atıf için sayfanın adresini kullanın.