# Kira Vergisi (Konut) Hesaplama

> Konut kira gelirinden (GMSİ) 2026 mesken istisnası, götürü veya gerçek gider ve artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre ödenecek kira vergisini hesaplayın.

- Adres: https://hesapo.com/kira-vergisi/
- Kategori: [Vergi](https://hesapo.com/kategori/vergi/)
- Son güncelleme: 2026-10-09

Götürü gider ile gerçek gider arasında nasıl seçim yapılacağını, hangi giderlerin düşülebildiğini ve müşterek mülkiyette istisnanın nasıl uygulandığını rehberde varsayımsal bir hesapla açıklıyoruz.

> **Uyarı:** Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; mali müşavirlik hizmeti değildir. Konut kira istisnası tutarı, götürü gider oranı ve gelir vergisi tarifesi her yıl güncellenebilir; bu sayfadaki örnek tutar ve dilimler varsayımsaldır. Beyan öncesi GİB'den (gib.gov.tr), yıllık gelir vergisi genel tebliğlerinden ve Resmî Gazete'den güncel değerleri teyit et ya da mali müşavirine danış.

**Kısaca**

- Konut kirasında matrah = yıllık kira − mesken istisnası − gider (götürü ya da belgeli gerçek gider); matraha gelir vergisi tarifesi uygulanır.
- Mesken istisnası her yıl güncellenir ve toplam konut kira gelirine yılda bir kez düşülür, her konut için ayrı ayrı değil.
- Götürü gider kalan hasılatın %15'idir; gerçek gider yöntemini seçen mükellef iki yıl geçmeden götürü gidere dönemez.
- Beyan izleyen yılın Mart ayında yapılır; konut kirasında kiracı stopaj kesmez, vergiyi mal sahibi beyanla öder.

## Kira vergisi hesaplama: konut kira geliri vergisi nasıl bulunur?

Bir takvim yılında aldığın konut kirasını yazdığında araç bu gelirden mesken istisnasını, götürü ya da gerçek gideri düşüp vergi matrahını bulur, sonra bu matraha artan oranlı gelir vergisi tarifesini uygular. Sonuçta ödeyeceğin gelir vergisini ve kira gelirine göre efektif vergi oranını görürsün. Araç konut kirası için hazırlandı; işyeri kirasındaki stopaj mantığı farklı işler.

## Konut kira geliri vergisi (GMSİ) nedir?

Konut kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu'nda gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak vergilendirilir. Bir takvim yılında tahsil ettiğin kira geliri mesken istisnasını ve diğer koşulları aşıyorsa izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi verirsin. Matrah, brüt kiradan önce mesken istisnası, ardından gider (götürü veya gerçek) düşülerek bulunur; kalan tutara gelir vergisi tarifesi uygulanır.

Konut kirasında kiracı (kiracı gerçek kişiyse) stopaj yapmaz; vergiyi mal sahibi kendi beyanıyla öder. Kiracı işletme veya kurumsa işyeri kirasında stopaj söz konusudur, ama konut kiralamasında genel durum stopajsız ve beyana dayalıdır. Bu yüzden beyanı zamanında vermemek ya da gelirleri eksik göstermek ceza ve faiz riski doğurur.

## Mesken istisnası nedir, kimler yararlanır?

Konut kira gelirleri için her yıl belirlenen bir istisna tutarı vardır ve bu tutar yıl içindeki toplam konut kira gelirinden düşülür. İstisna, kişinin toplam konut kira gelirine yılda bir kez uygulanır; her konut için ayrı ayrı düşülmez. Bu tutar yeniden değerleme oranına göre her yıl güncellenir; güncel rakamı GİB duyurularından ve ilgili yılın gelir vergisi genel tebliğinden öğren.

Gelirini ticari, zirai veya mesleki kazançtan sağlayanlar ve gelirleri kanunda belirtilen sınırı aşanlar mesken istisnasından yararlanamaz; bu kişiler kira gelirlerini genel kurallara göre beyan eder. Araçtaki "Mesken istisnası uygulansın mı?" seçeneğiyle iki durumu karşılaştırabilirsin.

### İstisnayı aşmayan kira geliri

Toplam konut kira gelirin istisna tutarını aşmıyorsa ve başka bir beyan şartı yoksa bu gelir için beyanname vermezsin. Tutar aşıldığında ise istisna düşüldükten sonra kalan hasılat beyan edilir. Gelirin istisna sınırını aşıp aşmadığına yıllık toplam tahsilata göre bak; yalnızca aylık kiraya bakmak yanıltır.

## Götürü gider mi gerçek gider mi?

İstisna düşüldükten sonra kalan hasılattan gider indirilir. İki yöntem var:

- Götürü gider: Kalan hasılatın kanunda belirlenen yüzdesi (araçta %15) belgesiz olarak düşülür. Basittir, belge tutmayı gerektirmez.
- Gerçek gider: Belgeye dayalı giderler (emlak vergisi, sigorta, kredi faizi, amortisman, bakım-onarım, aidat gibi) indirilir. Giderin yüksekse genellikle daha az vergi çıkarır.

Yöntem seçerken geçiş kuralını bilmen gerekir: gerçek gider yöntemini seçen mükellef, iki yıl geçmeden götürü gidere dönemez. Bu yüzden ilk yıl gerçek gideri seçmeden önce belgeli giderlerinin götürü tutarı aşacağından emin ol. Gerçek giderde istisna tutarına isabet eden giderler indirilemez; yani gider tutarını yalnızca vergiye konu kalan hasılata isabet eden kısım için gir. Götürü gider oranını kanun belirler ve bu oran değişebilir; güncel oranı GİB'den teyit et.

### Hangi giderler gerçek gider sayılır?

Kira getiren konutla ilgili ödenen emlak vergisi, binanın sigorta primleri, kiralanan gayrimenkulün onarım ve bakım giderleri, yönetim giderleri, konut için kullanılan kredi faizleri (koşullara bağlı) ve amortisman gibi kalemler gerçek gider olabilir. Her gideri fatura, makbuz veya dekontla belgele. Kişisel kullanıma ait masraflar gider sayılmaz.

## Kira vergisi nasıl hesaplanır? (adım adım)

1. Takvim yılında tahsil ettiğin toplam konut kirasını belirle.
2. Mesken istisnasından yararlanıyorsan bu tutarı düş; kalan tutar vergiye konu hasılattır.
3. Götürü gider seçtiysen kalan hasılatın götürü oranı kadarını, gerçek gider seçtiysen belgeli gideri düş.
4. Kalan tutar vergi matrahıdır.
5. Matraha ilgili yılın artan oranlı gelir vergisi tarifesini dilim dilim uygula.
6. Vergiyi brüt kiraya bölüp efektif oranı gör.

```
Kalan hasılat = Yıllık kira − Mesken istisnası
Götürü gider  = Kalan hasılat × götürü oran
Matrah        = Kalan hasılat − Gider
Vergi         = Artan oranlı tarife(Matrah)
Efektif oran  = Vergi / Yıllık kira
```

## Örnek kira vergisi hesabı (varsayımsal)

Aşağıdaki istisna tutarı ve tarife dilimleri tamamen varsayımsal. Yıllık 240.000 TL konut kirası, varsayımsal 50.000 TL istisna, %15 götürü gider ve varsayımsal tarife (ilk 150.000 TL için %15, üstü için %20) olsun:

```
Kalan hasılat = 240.000 − 50.000 = 190.000 TL
Götürü gider  = 190.000 × %15 = 28.500 TL
Matrah        = 190.000 − 28.500 = 161.500 TL
Vergi         = 150.000 × %15 + 11.500 × %20
              = 22.500 + 2.300 = 24.800 TL
Efektif oran  = 24.800 / 240.000 = %10,33
```

Aynı kira için gerçek gideri varsayımsal olarak 60.000 TL kabul edersek:

```
Matrah = 190.000 − 60.000 = 130.000 TL
Vergi  = 130.000 × %15 = 19.500 TL
Efektif oran = 19.500 / 240.000 = %8,13
```

Gerçek gider götürü gider tutarını (28.500 TL) aştığı için vergiyi 5.300 TL düşürür. Giderin götürü tutarın altındaysa götürü yöntem daha uygun olur. İstisnayı kullanamıyorsan hasılatın tamamı üzerinden hesap yapılır ve vergi yükü belirgin biçimde artar.

| Senaryo | Matrah | Vergi (varsayımsal tarife) |
| --- | --- | --- |
| Götürü gider, istisna var | 161.500 TL | 24.800 TL |
| Gerçek gider 60.000 TL, istisna var | 130.000 TL | 19.500 TL |

### Müşterek mülkiyet ve birden fazla kiralayan

Konut birden fazla kişi adına kayıtlıysa kira geliri hisse oranına göre paylaştırılır ve her malik kendi payına düşen geliri ayrı değerlendirir. İstisna tutarı da her malik için kendi gelirine uygulanır. Araca yalnızca kendi payına düşen yıllık kira tutarını gir; ortaklarının gelirini ekleme.

## Beyan ve ödeme takvimi

Konut kira gelirleri, ilgili takvim yılını izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir ve vergi genellikle iki taksitte ödenir. Beyan ve ödeme tarihleri bazı yıllarda uzatılabilir; güncel takvimi GİB'den kontrol et. Beyanname GİB İnteraktif Vergi Dairesi üzerinden elektronik olarak verilir. Kira gelirinin yanında ücret gibi başka gelirlerin varsa bunlar tarife uygulanırken birlikte değerlendirilebilir; bu yüzden toplam beyan durumunu mali müşavirinle gözden geçir.

## İşyeri kirasından farkı

İşyeri kiralarında kiracı işletme veya kurumsa ödeme sırasında stopaj keser, mal sahibi de yıllık beyanda bu stopajı mahsup eder; konut kirasında genel durum stopajsızdır. İşyeri kirası için [kira stopajı hesaplama](https://hesapo.com/kira-stopaj/), kira artışı için [kira artış oranı](https://hesapo.com/kira-artis-orani/) aracını kullanabilirsin. Kira sözleşmesinin damga vergisi için [damga vergisi hesaplama](https://hesapo.com/damga-vergisi/), gayrimenkulün emlak vergisi için [emlak vergisi](https://hesapo.com/emlak-vergisi/) sayfalarına da bakabilirsin. Bu araç istisnayı, seçtiğin gider yöntemini ve artan oranlı tarifeyi aynı hesapta birlikte uygular; bu yüzden üç adımı ayrı ayrı elle yapman gerekmez.

## Kira vergisi hesabında sık yapılan hatalar

- İstisnayı brüt kira yerine matraha uygulamak. İstisna önce brüt kiradan düşülür, götürü gider kalan tutar üzerinden hesaplanır.
- İstisnayı konut başına düşmek. İstisna toplam konut kira gelirine yılda bir kez uygulanır.
- Götürü gideri bütün kira üzerinden almak. Götürü gider, istisna düşüldükten sonraki hasılata uygulanır.
- Gerçek gider seçip belge tutmamak. Belgesiz gider kabul edilmez; ayrıca iki yıl götürüye dönülemez.
- Eski yıl rakamlarıyla hesap yapmak. İstisna tutarı ve tarife yıla göre değişir.
- Beyan eşiğini yanlış değerlendirmek. Burada aylık kira yerine yıllık toplam tahsilat esas alınır.

## Kira vergisi aracını nasıl kullanırsın?

Yıllık brüt kira gelirini gir, mesken istisnasından yararlanıp yararlanamadığını seç, gider yöntemini belirle ve gerçek gider seçtiysen belgeli gider tutarını yaz. Araç uygulanan istisnayı, indirilen gideri, matrahı, ödenecek gelir vergisini ve efektif oranı hesaplar. Sonucu beyan öncesi bir ön hazırlık olarak kullan.

## Sıkça sorulan sorular

### İki evim var, istisnayı iki kez düşebilir miyim?

Hayır. Birden fazla konuttan kira alsan da mesken istisnası toplam konut kira gelirine yılda bir kez uygulanır.

### Kira gelirimi beyan etmezsem ne olur?

Beyanı zorunlu olan kira gelirini beyan etmezsen vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle tarhiyat yapılabilir. Hesabı için [vergi gecikme faizi](https://hesapo.com/vergi-gecikme-faizi/) aracına bakabilirsin.

### Emekli aylığı alıyorum, istisna değişir mi?

Emekli aylığı tek başına istisnayı engellemez; ancak diğer gelir türlerin ve toplam gelir durumun istisna şartlarını etkileyebilir. Durumun için mali müşavirine danış.

### Götürü gider mi gerçek gider mi daha avantajlı?

Belgeli giderlerin götürü giderden yüksekse gerçek gider, düşükse götürü gider daha az vergi çıkarır. Gerçek gideri seçersen iki yıl götürüye dönemeyeceğini aklında tut.

### Kira vergisini ne zaman öderim?

Beyan izleyen yılın Mart ayında yıllık beyannameyle yapılır ve vergi genellikle iki taksitte ödenir. Takvim değişebileceği için GİB duyurularını kontrol et.

### Kiracıdan aldığım depozito gelir sayılır mı?

Depozito kural olarak bir güvence tutarıdır, kira geliri sayılmaz; ancak depozitodan mahsup edilen kira bedeli o yılın geliri sayılır. Ayrıntı için mali müşavirine başvur.

## Kaynaklar

Dayanak, Gelir Vergisi Kanunu'nun gayrimenkul sermaye iradına, mesken istisnasına, götürü gidere ve tarifeye ilişkin hükümleridir. Güncel istisna tutarı, tarife dilimleri ve beyan takvimi için GİB ve ilgili yılın gelir vergisi genel tebliği esas alınmalıdır. Kira gelirin yüksekse ya da birden fazla gelir kalemin varsa hesabı bir mali müşavirle doğrula.

> **Uyarı:** Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; mali müşavirlik hizmeti değildir. İstisna, gider oranı ve tarife değişebilir; beyan öncesi GİB (gib.gov.tr), Resmî Gazete ve güncel mevzuatla ya da mali müşavirinle teyit et.

---

Bu metin https://hesapo.com/kira-vergisi/ sayfasının Markdown sürümüdür (Hesapo). Hesaplayıcı yalnız sayfada çalışır. Atıf için sayfanın adresini kullanın.