# Kira Getiri Oranı Hesaplama

> Gayrimenkul değeri, aylık kira geliri ve yıllık giderler üzerinden brüt/net kira getiri oranlarını ve yatırımın geri dönüş süresini hesaplayın.

- Adres: https://hesapo.com/kira-getiri-orani/
- Kategori: [Finansal](https://hesapo.com/kategori/finansal/)
- Son güncelleme: 2026-10-27

Bir konutun kira getirisinin fiyatına göre yüzde kaç olduğunu, giderler düşüldükten sonra ne kaldığını ve yatırımın kaç yılda geri döndüğünü formül ve örneklerle anlattım.

**Kısaca**

- Araç, gayrimenkul değeri, aylık kira ve yıllık giderlerden brüt kira getirisini (%), net kira getirisini (%), geri dönüş süresini (yıl) ve aylık net kira gelirini (TL) hesaplar.
- Brüt getiri = (aylık kira × 12) ÷ değer × 100. Net getiri aynı hesabı yıllık giderler düşüldükten sonra yapar; geri dönüş süresi = değer ÷ yıllık net gelir.
- Varsayılan değerlerle (5.000.000 TL konut, 25.000 TL kira, 30.000 TL gider) brüt %6,00, net %5,40, geri dönüş 18,5 yıl, aylık net 22.500 TL çıkar.
- Kredi faizi, kira geliri vergisi, değer artışı ve boş kalan aylar hesaba katılmaz; yıllık gider kirayı aşarsa araç geri dönüş süresini 0 gösterir.

Kira getiri oranı aracı, bir konutun ya da iş yerinin kira gelirinin fiyatına göre yüzde kaç getirdiğini söyler. Üç alan doldurursun: gayrimenkulün değeri, aylık kira ve yıllık giderler. Araç brüt ve net getiri yüzdesini, yatırımın yalnız kira geliriyle kaç yılda kendini ödeyeceğini ve giderler düşüldükten sonra elinde kalan aylık tutarı gösterir.

Hesap iki durumda işe yarar. Satın almayı düşündüğün bir evin fiyatı ile bölgedeki kira seviyesini karşılaştırıp "bu fiyat kiraya göre pahalı mı?" sorusuna cevap ararken, bir de elindeki kiralık evin getirisini mevduat, altın ya da enflasyon gibi başka ölçütlerle kıyaslarken. Aynı getiri oranı farklı şehirlerde çok farklı anlam taşır; bu yüzden sonucu yorumlama bölümünü atlama.

## Araç neyi hesaplar?

| Sonuç | Birim | Anlamı |
| --- | --- | --- |
| Brüt kira getirisi | % | Yıllık kiranın gayrimenkul değerine oranı; giderler düşülmez |
| Net kira getirisi | % | Yıllık kiradan giderler düşüldükten sonra kalan tutarın değere oranı |
| Geri dönüş süresi | yıl | Gayrimenkul değerinin yıllık net gelirle kaç yılda karşılandığı |
| Aylık net kira geliri | TL | Yıllık net gelirin 12'ye bölümü |

Yüzdeler iki ondalık basamağa, geri dönüş süresi bir ondalık basamağa, aylık net gelir tam liraya yuvarlanır.

## Hesap nasıl yapılır?

1. Yıllık kira = aylık kira × 12
2. Brüt getiri (%) = yıllık kira ÷ gayrimenkul değeri × 100
3. Yıllık net gelir = yıllık kira − yıllık giderler
4. Net getiri (%) = yıllık net gelir ÷ gayrimenkul değeri × 100
5. Geri dönüş süresi (yıl) = gayrimenkul değeri ÷ yıllık net gelir
6. Aylık net kira geliri = yıllık net gelir ÷ 12

Yıllık net gelir sıfır ya da eksi çıkarsa bölme anlamsızlaşır; araç bu durumda geri dönüş süresini 0 olarak gösterir. Bu "hemen geri döner" demek değildir, "bu giderlerle kira geliri yatırımı hiç geri ödemez" demektir. Net getiri de o durumda eksi işaretli görünür.

## Alanlar ne anlama gelir?

| Alan | Birim | Ne gireceksin |
| --- | --- | --- |
| Gayrimenkul değeri | TL | Konutun güncel piyasa değeri ya da alım fiyatı. Satın almayı düşünüyorsan tapu harcı, emlakçı komisyonu ve tadilat gibi edinme masraflarını da ekleyebilirsin; o zaman getiri gerçek maliyete göre hesaplanır. |
| Aylık kira geliri | TL | Şu an alınan ya da bölgede beklenen aylık kira. |
| Yıllık giderler | TL | Aidat (kiracı ödemiyorsa), emlak vergisi, DASK ve konut sigortası, bakım ve onarım, boş kalma payı gibi yıllık toplam. Sıfır girersen net getiri brüt getiriye eşit çıkar. |

Gayrimenkul değeri için alım fiyatı ile güncel değer farklı sonuç verir. Yıllar önce aldığın bir evin getirisini alım fiyatıyla hesaplarsan yüzde yüksek görünür; ama bugün o evi satıp parayı başka yere koyabileceğin için karar vermede güncel değer daha doğru ölçüttür.

## Örnek hesap

Varsayılan değerlerle:

1. Yıllık kira = 25.000 × 12 = 300.000 TL
2. Brüt getiri = 300.000 ÷ 5.000.000 × 100 = %6,00
3. Yıllık net gelir = 300.000 − 30.000 = 270.000 TL
4. Net getiri = 270.000 ÷ 5.000.000 × 100 = %5,40
5. Geri dönüş süresi = 5.000.000 ÷ 270.000 = 18,52, araç 18,5 yıl gösterir
6. Aylık net kira geliri = 270.000 ÷ 12 = 22.500 TL

İkinci örnek, daha küçük bir daire:

| Alan | Değer |
| --- | --- |
| Gayrimenkul değeri | 3.000.000 TL |
| Aylık kira geliri | 12.000 TL |
| Yıllık giderler | 20.000 TL |

Yıllık kira 144.000 TL; brüt getiri 144.000 ÷ 3.000.000 = %4,80; net gelir 124.000 TL; net getiri 124.000 ÷ 3.000.000 = %4,13; geri dönüş 3.000.000 ÷ 124.000 = 24,2 yıl; aylık net 124.000 ÷ 12 = 10.333 TL.

Aynı dairede yıllık gideri sıfır girersen brüt ve net getiri %4,80'de eşitlenir, geri dönüş 20,8 yıla iner. Gideri 150.000 TL yaparsan (büyük bir tadilat yılı gibi) yıllık net gelir −6.000 TL olur: net getiri −%0,20, aylık net gelir −500 TL ve geri dönüş süresi 0. Bu üç deneme, giderin sonucu nasıl değiştirdiğini görmek için yeterlidir.

## Sonucu nasıl okursun?

Brüt getiri yüzdesi, bölgeler ve dönemler arasında karşılaştırma için kullanılan ortak ölçüttür. Yüzde 6 brüt getiri, yatırımın yalnız kirayla yaklaşık 17 yılda (100 ÷ 6) kendini ödediği anlamına gelir. Net getiri senin cebine girenle ilgilidir; iki yüzde arasındaki fark giderlerin payını gösterir.

Karşılaştırırken şunlara bak:

- Enflasyon ve alternatif getiri. Yüzde 5,4 net getiriyi mevduat ya da enflasyonla kıyaslamak için [reel getiri hesaplama](https://hesapo.com/reel-getiri/) aracına bak; nominal yüzde tek başına bir şey söylemez.
- Kira artışı. Araç kirayı sabit varsayar. Kira her yıl yasal sınıra göre arttığında ileriki yılların getirisi değişir; artış tutarını [kira artış oranı hesaplama](https://hesapo.com/kira-artis-orani/) ile bulabilirsin.
- Değer artışı. Araç konutun değer kazanmasını hesaba katmaz. Toplam getiri kira geliri ile değer artışının toplamıdır; Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın Konut Fiyat Endeksi bölge bazında fiyat değişimini izler.
- Vergi. Net getiri vergi öncesidir. Konut kira geliri Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesine göre gayrimenkul sermaye iradıdır; 21. maddedeki istisna tutarını aşan gelir için beyanname verilir ve 74. maddeye göre gerçek gider ya da götürü gider yöntemiyle giderler düşülür. Ödeyeceğin vergiyi [kira geliri vergisi hesaplama](https://hesapo.com/kira-vergisi/) aracıyla hesaplayıp yıllık giderlere ekleyebilirsin.

## Giderlere neler girer?

Yıllık gider alanını boş geçmek getiriyi olduğundan yüksek gösterir. Tipik kalemler:

| Gider | Not |
| --- | --- |
| Emlak vergisi | 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre bina vergisi her yıl belediyeye ödenir; tutarı [emlak vergisi hesaplama](https://hesapo.com/emlak-vergisi/) ile bulabilirsin. |
| DASK ve konut sigortası | Zorunlu deprem sigortası yıllık yenilenir. |
| Aidat | Kira sözleşmesinde kiracıya bırakılmadıysa ev sahibine aittir. |
| Bakım ve onarım | Kombi, su tesisatı, boya gibi masraflar; yıllık bir pay ayır. |
| Boş kalma | Kiracı değişiminde evin boş kaldığı aylar; bir aylık kira kadar pay yaygın bir varsayımdır. |
| Gelir vergisi | İstisnayı aşan kira geliri için ödenecek vergi. |

Kira sözleşmesinin tarafların yükümlülükleri, kiracının ödeyeceği giderler ve tahliye koşulları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinde düzenlenir; hangi giderin kime ait olduğunu sözleşmene göre belirle.

> **Uyarı:** Bu hesaplama yatırım danışmanlığı değildir. Finansman maliyeti (kredi faizi), kira geliri vergisi, değer artışı ve boş geçen dönemler hesaba katılmaz. Yatırım kararı için mali müşavir görüşü al.

## Sınırlar ve sık yapılan hatalar

- Kredi faizini unutmak. Konutu krediyle aldıysan ödediğin faiz getiriyi ciddi biçimde düşürür. Araç finansmanı içermez; aylık taksit ile aylık net kirayı yan yana koymak istersen [konut kredisi hesaplama](https://hesapo.com/konut-kredisi/) aracını kullan.
- Alım fiyatı yerine bugünkü değeri yazmamak. Eski alım fiyatıyla hesap yüksek yüzde verir ama bugün karar verirken fırsat maliyeti güncel değerdir.
- Yıllık gider alanına aylık tutar yazmak. Alan yıllıktır; aylık aidatı 12 ile çarp.
- Brüt getiriyi mevduat faiziyle doğrudan kıyaslamak. Mevduatta gider ve boş kalma riski yoktur; kıyas net getiri üzerinden yapılmalıdır.
- Geri dönüş süresinin 0 çıkmasını iyi haber sanmak. 0, net gelirin sıfır ya da eksi olduğunu gösterir.
- Edinme masraflarını değere eklememek. Tapu harcı ve komisyon gerçek maliyetin parçasıdır; ikisini de hesaplayıp değere ekleyebilirsin.

## Kaynaklar

- [193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (m.21, m.70, m.74)](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=193&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=4)
- [1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=1319&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5)
- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5)
- [TCMB Konut Fiyat Endeksi](https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/TR/TCMB+TR/Main+Menu/Istatistikler/Reel+Sektor+Istatistikleri/Konut+Fiyat+Endeksi/)

## Sıkça sorulan sorular

### Brüt ve net kira getirisi arasındaki fark nedir?

Brüt getiri yıllık kirayı gayrimenkul değerine böler, giderleri hesaba katmaz. Net getiri aynı hesabı yıllık giderler düşüldükten sonra yapar. Varsayılan örnekte 30.000 TL gider, getiriyi %6,00'dan %5,40'a indiriyor.

### Yıllık gider alanına neleri yazmalıyım?

Emlak vergisi, DASK ve konut sigortası, kiracıya ait olmayan aidat, bakım ve onarım payı, boş kalma payı ve ödeyeceğin kira geliri vergisi. Hepsini yıllık toplam olarak gir; aylık aidat varsa 12 ile çarp. Sıfır girersen net getiri brüt getiriye eşit çıkar.

### Geri dönüş süresi neden 0 çıktı?

Yıllık giderler yıllık kiraya eşit ya da ondan büyük olduğunda net gelir sıfır ya da eksi olur; araç bölme yapamadığı için 0 gösterir. Bu, yatırımın kira geliriyle hiç geri dönmediği anlamına gelir. Gider alanını kontrol et; aylık tutarı yıllık diye yazmış olabilirsin.

### Kira geliri vergisi hesaba katılıyor mu?

Hayır. Net getiri vergi öncesidir. Konut kira geliri Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesine göre gayrimenkul sermaye iradıdır; 21. maddedeki istisnayı aşan gelir beyan edilir. Vergiyi ayrıca hesaplayıp yıllık giderlere ekleyebilirsin.

### Gayrimenkul değeri olarak alım fiyatını mı güncel değeri mi girmeliyim?

Yeni alım için ödeyeceğin fiyatı, elindeki ev için güncel piyasa değerini gir. Eski alım fiyatı yüzdeyi yüksek gösterir ama bugünkü karar için fırsat maliyeti güncel değerdir. Tapu harcı ve komisyon gibi edinme masraflarını değere eklersen getiri gerçek maliyete göre hesaplanır.

### Yüzde 5 net getiri iyi mi?

Tek başına cevap verilemez. Oranı enflasyonla, mevduat faiziyle ve bölgedeki benzer konutların getirisiyle karşılaştırman gerekir. Konutun değer artışı da toplam getirinin parçasıdır ve araç onu hesaba katmaz.

### Kira her yıl artınca getiri değişir mi?

Evet. Araç bugünkü kirayı sabit varsayar. Kira yasal sınır içinde arttığında yıllık kira yükselir ve aynı değer üzerinden getiri artar. İleriki yıllar için yeni kirayı girerek hesabı yenileyebilirsin.

### Krediyle alınan konutta bu hesap geçerli mi?

Araç finansman maliyetini içermediği için kredili alımda getiriyi olduğundan yüksek gösterir. Yıllık faiz tutarını yıllık giderlere ekleyerek yaklaşık bir düzeltme yapabilirsin. Kesin değerlendirme için mali müşavire danış.

---

Bu metin https://hesapo.com/kira-getiri-orani/ sayfasının Markdown sürümüdür (Hesapo). Hesaplayıcı yalnız sayfada çalışır. Atıf için sayfanın adresini kullanın.