# İş Yeri Kredisi Hesaplama

> İş yeri (ticari gayrimenkul) kredisinde aylık taksiti, BSMV'yi, toplam ödemeyi, gereken peşinatı ve kredi/değer oranını hesaplayın.

- Adres: https://hesapo.com/is-yeri-kredisi/
- Kategori: [Kredi](https://hesapo.com/kategori/kredi/)
- Son güncelleme: 2026-10-14

İş yeri kredisinin konut kredisinden hangi noktalarda ayrıldığını, kredi/değer oranının neden önemli olduğunu ve başvuruda genellikle istenen belgeleri aşağıda varsayımsal bir örnekle birlikte ele aldık.

**Kısaca**

- Taksit eşit taksit formülüyle, faize BSMV eklenmiş efektif oranla hesaplanır: r = aylık faiz × 1,05.
- İş yeri kredisi ticari kredidir: KKDF uygulanmaz, faize yalnız %5 BSMV eklenir; konut kredisinin vergi muafiyeti geçerli değildir.
- Peşinat = ekspertiz değeri − kredi tutarı; kredi/değer oranını alış fiyatına değil ekspertiz değerine göre hesapla.
- Ekspertiz, ipotek, dosya masrafı ve sigortalar taksite dahil değildir; teklifleri toplam ödeme ve yıllık maliyet oranıyla karşılaştır.

Dükkân, ofis, depo ya da atölye gibi bir ticari gayrimenkul için kredi çekeceksen bu araç aylık taksiti, toplam ödemeyi, BSMV tutarını, gereken peşinatı ve kredi/değer oranını hesaplar. İş yeri kredisi ticari kredi sayıldığı için vergi yapısı konut kredisinden farklıdır. Bu sayfada o farkı, taksit formülünü ve bir örneği adım adım anlattım.

> **Uyarı:** Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; finansal, hukuki veya mali müşavirlik tavsiyesi değildir. Örneklerdeki faiz ve değerler varsayımsaldır. Kesin faiz, vergi ve masraf bilgisi için bankanın sözleşmesine ve teklif formuna, güncel düzenlemeler için BDDK, TCMB ve ilgili vergi mevzuatına bak.

## İş yeri kredisi nedir?

İş yeri kredisi, ticari faaliyette kullanılacak bir gayrimenkulü satın almak, yaptırmak ya da yenilemek için kullanılan ve çoğu zaman iş yerinin kendisi ipotek edilerek verilen kredidir. Bankalar bu krediyi bireysel konut kredisinden ayrı, ticari kredi olarak değerlendirir. Kararda başvuranın ticari geliri, şirketin ya da şahıs işletmesinin mali tabloları ve iş yerinin ekspertiz değeri belirleyicidir. Faiz oranı, vade ve finanse edilebilecek tutar bu yüzden konut kredisinden farklılaşır.

## İş yeri kredisi konut kredisinden nasıl ayrılır?

En görünür fark vergide. Standart konut kredisi KKDF ve BSMV'den muaf kabul edilir; iş yeri kredisi ticari kredi olduğu için bu muafiyetten yararlanamaz. Ticari kredilerde KKDF uygulanmaz, faize yalnızca BSMV eklenir. Araç bu yüzden faiz bileşenini 1,05 çarpanıyla hesaplar. Bireysel ihtiyaç ya da taşıt kredisinde KKDF ile BSMV birlikte uygulandığı için çarpan 1,30'dur; iş yeri kredisinde o oran geçerli değildir.

| Kredi türü | Araçtaki vergi çarpanı | Not |
| --- | --- | --- |
| Konut | 1,00 | KKDF ve BSMV yok |
| İş yeri / ticari | 1,05 | Yalnızca BSMV |
| Bireysel (ihtiyaç, taşıt) | 1,30 | KKDF + BSMV |

Bu çarpanlar aracın kullandığı yıllık veri setinden geliyor ve mevzuat değişirse güncelleniyor. Güncel vergi uygulamasını bankandan ve ilgili kurumlardan teyit et.

## İş yeri kredisi taksidi nasıl hesaplanır?

İş yeri kredisi de eşit taksitli (anüite) yöntemle ödenir. Farkı, efektif aylık oranın aylık faize vergi eklenerek bulunması:

```
r = aylık faiz × 1,05  (efektif aylık oran)
Taksit = Tutar × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
Peşinat = İş yeri değeri − Kredi tutarı
Kredi/değer oranı = Kredi tutarı / İş yeri değeri × 100
```

Adım adım:

1. Ekspertiz değerini, çekmek istediğin kredi tutarını, vadeyi (ay) ve bankanın aylık faizini belirle.
2. Aylık faizi 1,05 ile çarparak efektif aylık oranı (r) bul.
3. Formülle aylık taksidi hesapla; toplam ödeme taksit × vadedir.
4. Her ayın faiz payı kalan borç × aylık faizdir; BSMV bu faizin %5'idir; anapara payı da taksitten faiz ve BSMV düşülünce kalan tutardır.
5. Peşinatı ve kredi/değer oranını hesaplayıp bankanın azami finansman oranıyla karşılaştır.

## Örnek hesaplama: 5.000.000 ₺ iş yeri, 3.000.000 ₺ kredi (varsayımsal)

Ekspertiz değeri 5.000.000 ₺ olan bir iş yeri için 3.000.000 ₺, 60 ay vade ve aylık %3 faiz varsayalım. Oran yalnızca örnek; güncel bir teklif değil.

```
Efektif oran r = %3 × 1,05 = %3,15
Aylık taksit ≈ 111.906,02 ₺
Toplam ödeme ≈ 6.714.361,29 ₺
Toplam faiz (net) ≈ 3.537.486,95 ₺
Toplam BSMV ≈ 176.874,35 ₺
Peşinat = 2.000.000 ₺ ; kredi/değer oranı = %60
```

İlk ay faiz payı 90.000 ₺, BSMV 4.500 ₺, anapara payı 17.406,02 ₺ olur. İlk ay taksidin yaklaşık yüzde 84'ü faize gider; borç yavaş yavaş azalır.

### Aynı tutar konut kredisi olsaydı?

Karşılaştırmak için aynı varsayımsal tutar ve oranı konut kredisi olarak hesaplarsak (çarpan 1,00) taksit 108.398,88 ₺, toplam ödeme 6.503.932,57 ₺ çıkıyor. Aradaki fark ayda yaklaşık 3.507 ₺, toplamda yaklaşık 210.429 ₺. Bu fark BSMV'nin iş yeri kredisindeki etkisini gösteriyor. Gerçekte konut ve iş yeri faiz oranları da birbirinden farklı olabilir; örnek yalnızca vergi etkisini ayırmak için.

### Peşinat artarsa taksit nasıl değişir?

Kredi tutarını 2.000.000 ₺'ye indirirsen (peşinat 3.000.000 ₺, kredi/değer oranı %40) aynı oran ve vadeyle taksit 74.604,01 ₺, toplam ödeme 4.476.240,86 ₺ olur. Peşinatı yükseltmek hem taksidi hem toplam faiz ve BSMV yükünü düşürür, ama nakit ihtiyacın artar. İşletme sermayeni peşinata bağlamak ile krediyi büyük tutmak arasındaki dengeyi kendi nakit akışına göre kur.

### Vade ve faiz değişirse sonuç nasıl olur?

Aynı 3.000.000 ₺ kredi ve varsayımsal oranlarla farklı senaryoları yan yana koyalım. Bütün satırlarda ticari çarpan (1,05) kullanıldı:

| Senaryo | Aylık taksit | Toplam ödeme | Toplam BSMV |
| --- | --- | --- | --- |
| 36 ay, aylık %3 | 140.504,12 ₺ | 5.058.148,14 ₺ | 98.007,05 ₺ |
| 60 ay, aylık %3 | 111.906,02 ₺ | 6.714.361,29 ₺ | 176.874,35 ₺ |
| 60 ay, aylık %3,5 | 124.533,83 ₺ | 7.472.029,87 ₺ | 212.953,80 ₺ |
| 120 ay, aylık %3 | 96.842,93 ₺ | 11.621.152,08 ₺ | 410.531,05 ₺ |

Faiz yarım puan artınca taksit yaklaşık 12.600 ₺ yükseliyor. Vadeyi 60 aydan 120 aya uzatmak taksiti yaklaşık 15.000 ₺ düşürüyor, ama toplam ödemeyi 4,9 milyon ₺'nin üzerinde artırıyor. Ticari kredide faiz değişken olabilir; faizin yükseldiği bir senaryoda taksidi ödeyip ödeyemeyeceğini mutlaka dene.

### Taksit kira geliriyle karşılanıyor mu?

İş yerini kiraya vermeyi düşünüyorsan basit bir kontrol yapabilirsin: beklenen aylık net kira gelirini aylık taksitle karşılaştır. Net kira, brüt kiradan vergi, aidat ve bakım giderleri çıkınca kalan tutardır. Net kira taksidi karşılamıyorsa aradaki farkı işletme gelirinden ya da sermayenden ödemen gerekir. İş yerini kendin kullanacaksan aynı kontrolü, iş yerinin sağlayacağı ek kazancı ya da artık ödemeyeceğin kirayı taksitle kıyaslayarak yap. Kiraların ileride nasıl değişeceği belirsiz olduğu için bu hesap bir tahmindir.

## Kredi/değer oranı (LTV) neden önemlidir?

Kredi/değer oranı, kredi tutarının iş yerinin ekspertiz değerine bölünmesiyle bulunur. Bankalar ticari gayrimenkul kredisinde genellikle ekspertiz değerinin belli bir yüzdesine kadar finansman verir; bu üst sınır bankaya, iş yeri türüne ve müşteri profiline göre değişir. Araçtaki oran, istediğin kredinin bu sınırın içinde kalıp kalmadığını önceden görmeni sağlar. Ekspertiz değeri alış fiyatından düşük çıkarsa peşinat ihtiyacın artar; bu yüzden hesabı alış fiyatına göre değil, ekspertiz değerine göre yap.

## İş yeri kredisi başvurusunda genelde neler istenir?

Gereken belgeler bankaya ve başvuranın türüne göre değişir. Genellikle şirketin ya da şahıs işletmesinin kimlik ve vergi bilgileri, son dönem mali tabloları ve vergi beyanları, banka hareketleri, iş yerinin tapu bilgileri ve ekspertiz raporu, ortaklık ve imza yetkisi belgeleri istenir. Banka ayrıca kredi geçmişine ve mevcut borç yüküne bakar. Güncel belge listesini başvuracağın bankadan öğren.

## Hangi vadeyi seçmeliyim?

Vade seçimi, nakit akışın ile toplam maliyet arasında bir denge kurmaktır. Kısa vadede taksit yüksek, toplam faiz ve BSMV düşük olur; uzun vadede taksit düşer ama toplam maliyet artar. İşletme gelirlerin dalgalıysa taksidi rahat ödeyebileceğin bir vade seçmek mantıklı olabilir. Yine de kredinin erken kapatılabilmesi için sözleşmedeki koşulları ve olası tazminatı öğren. Hangi taksidi karşılayabileceğini önceden tahmin etmek için [ne kadar kredi alabilirim](https://hesapo.com/ne-kadar-kredi-alabilirim/) aracından da yararlanabilirsin.

## İş yeri kredisinde dikkat edilecek masraflar

Taksit toplam maliyetin yalnızca bir parçası. Ekspertiz ücreti, ipotek tesis masrafı, dosya ya da tahsis masrafı, zorunlu ve istenen sigortalar (DASK, yangın) ile tapu işlem giderleri ayrıca çıkar ve araca dahil değildir. Bu kalemler peşin ödendiği için eline geçen tutarı azaltır, efektif maliyeti yükseltir. Bütün masraflarla birlikte gerçek yıllık maliyeti görmek için [kredi yıllık maliyet oranı](https://hesapo.com/kredi-yillik-maliyet-orani/) aracını, dosya masrafı için [kredi dosya masrafı](https://hesapo.com/kredi-dosya-masrafi/) aracını kullan.

Ticari kredilerde faiz çoğunlukla değişken olabilir ve revizyon şartları sözleşmeye bağlıdır. Tüketici kredilerine özgü bazı yasal sınırlar (örneğin dosya masrafı ve gecikme faizi için tüketici mevzuatındaki üst sınırlar) ticari kredide aynı şekilde uygulanmayabilir; sözleşme hükümleri belirleyicidir.

## Kredi alırken hangi sorular sorulmalı?

- Faiz sabit mi, değişken mi? Değişkense revizyon dönemi ve gösterge ne?
- Ekspertiz değerine göre azami finansman oranı ne ve bu oran iş yeri türüne göre değişiyor mu?
- Ödemesiz dönem ya da esnek ödeme planı sunuluyor mu?
- Erken kapatmada tazminat ya da komisyon uygulanıyor mu? Ayrıntı için [kredi erken kapatma cezası](https://hesapo.com/kredi-erken-kapatma-cezasi/) aracına bak.
- Teklifteki bütün peşin masraflar ve zorunlu sigortalar neler, kimin adına düzenleniyor?
- Teminat olarak yalnızca iş yeri ipoteği mi isteniyor, yoksa ek kefalet ya da teminat da var mı?

Bu soruların cevabını yazılı alırsan farklı bankaların tekliflerini aynı zeminde kıyaslaman kolaylaşır. Karşılaştırmayı yalnızca aylık taksitle yapma; toplam ödemeye ve yıllık maliyet oranına da bak.

## İş yeri kredisi hesaplarken sık yapılan hatalar

- Konut kredisinin vergi muafiyetini iş yerine uygulamak. İş yeri kredisi ticari kredidir; BSMV hesaba girer.
- Aylık faiz yerine yıllık oranı girmek. Araç aylık oran ister.
- Kredi tutarını iş yeri değerinden büyük girmek. Araç bunu kabul etmez; kredi tutarı değeri aşamaz.
- Taksiti kira geliriyle kıyaslarken vergi ve masrafları unutmak. Kira gelirin varsa taksidi vergi sonrası net gelirle karşılaştır.
- Yalnızca taksite bakmak. Vade uzadıkça toplam faiz ve BSMV hızla büyür.

## Sıkça sorulan sorular

### İş yeri kredisinde KKDF var mı?

Hayır. Ticari kredilerde KKDF uygulanmaz; araç faize yalnızca %5 BSMV ekler (çarpan 1,05). Oranlar mevzuatla değişebilir, bankandan teyit et.

### Konut kredisi muafiyeti iş yerine uygulanır mı?

Hayır. Konut kredisi muafiyeti konut finansmanı içindir; iş yeri kredisi ticari kredidir.

### İş yeri kredisinde peşinat ne kadar olur?

Peşinat, ekspertiz değeri ile kredi tutarı arasındaki farktır. Bankanın azami finansman oranı değişir; teklifinde yazan oranı öğren ve araçla peşinatı hesapla.

### Bu araç ile ticari kredi aracı arasındaki fark nedir?

Vergi ve taksit motoru aynı. Bu araç ayrıca iş yeri değerini alır, gereken peşinatı ve kredi/değer oranını verir. Genel ticari krediler için [ticari kredi](https://hesapo.com/ticari-kredi/) aracına bakabilirsin.

### Sonuç banka teklifiyle aynı mı olur?

Yöntem aynı, ama bankanın faizi, yuvarlaması ve masrafları farklı olabilir. Masraflar araca dahil değil.

## İş yeri kredisi aracını nasıl kullanırım?

İş yeri değerini, kredi tutarını, vadeyi ve aylık faizi gir; araç taksiti, toplam ödemeyi, BSMV'yi, peşinatı ve kredi/değer oranını gösterir. Farklı peşinat ve vade senaryolarını dene, sonra konut için [konut kredisi](https://hesapo.com/konut-kredisi/), diğer kredi seçenekleri için [ihtiyaç kredisi](https://hesapo.com/ihtiyac-kredisi/) araçlarıyla karşılaştır.

## Kaynaklar

- 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu, Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi hükümleri ([mevzuat.gov.tr](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.3.6802.pdf)).
- Gelir İdaresi Başkanlığı, BSMV oranları ve duyurular ([gib.gov.tr](https://www.gib.gov.tr/)).
- Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, kredi düzenlemeleri ([bddk.org.tr](https://www.bddk.org.tr/)).

> **Uyarı:** Bu içerik genel bilgilendirmedir; finansal, hukuki veya mali müşavirlik tavsiyesi değildir. Faiz oranları, vergi oranları ve yasal sınırlar değişebilir; işlem yapmadan önce bankandan, sözleşmenden ve güncel mevzuattan (BDDK, TCMB, Ticaret Bakanlığı) teyit et.

---

Bu metin https://hesapo.com/is-yeri-kredisi/ sayfasının Markdown sürümüdür (Hesapo). Hesaplayıcı yalnız sayfada çalışır. Atıf için sayfanın adresini kullanın.