# Emlakçı Komisyonu Hesaplama

> Ev satışı ve kiralamada emlakçı komisyonunu hesaplayın: alıcı ve satıcı payını KDV'li ve KDV'siz görün, %4 ve 1 aylık kira tavanını kontrol edin.

- Adres: https://hesapo.com/emlakci-komisyonu/
- Kategori: [Ticari](https://hesapo.com/kategori/ticari/)
- Son güncelleme: 2026-10-09

Hizmet bedelinin ne zaman hak edildiğini, pazarlıkla düşen oranları ve farklı paylaşım seçeneklerini rehberde örnek bir hesapla gösteriyoruz. Komisyonun tapu değerine mi gerçek bedele mi bağlı olduğu da yanıtlanıyor.

> **Uyarı:** Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır. Emlakçıya ödeyeceğin bedel, imzaladığın alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmesinde yazan tutardır; aşağıdaki oranlar yönetmelikteki üst sınırlardır.

**Kısaca**

- Alım satımda emlakçı hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç en fazla %4'üdür; kiralamada sınır KDV hariç bir aylık kiradır.
- Sözleşmede aksi yazmıyorsa bedel taraflar arasında eşit paylaşılır; "alıcıdan %2, satıcıdan %2" kuralı buradan gelir.
- Tavanlar KDV hariçtir, her payın üstüne %20 KDV eklenir: 5.000.000 TL'lik satışta alıcı ve satıcı ayrı ayrı 120.000 TL öder.
- Emlakçı iki tarafla ayrı sözleşme yapsa da tek bedel alabilir; taşınmazı göstermek için ayrıca ücret istenemez.

## Emlakçı komisyonu ne kadar olabilir?

Emlakçıların (yetki belgeli taşınmaz ticareti işletmelerinin) alabileceği hizmet bedeli, Ticaret Bakanlığının Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği'nin 20. maddesinde düzenlenir. Madde 14 Ekim 2020'de yeniden yazıldı ve o günden beri değişmedi. Buna göre alım satıma aracılıkta hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü geçemez. Kiralamaya aracılıkta ise sınır, sözleşmedeki kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarıdır.

Piyasada sık duyduğun "alıcıdan %2, satıcıdan %2" kuralı, bu %4'lük toplam tavanın eşit bölünmesinden gelir. Yönetmeliğin aynı maddesinin beşinci fıkrasına göre hizmet bedeli, sözleşmede aksi yazmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir. Kiralamada da toplam bedel bir aylık kiradır ve yazılı başka bir anlaşma yoksa kiracı ile ev sahibi yarı yarıya öder. Bedelin tamamı tek tarafa ancak sözleşmede yazılı olarak kararlaştırılırsa yüklenebilir.

## Emlakçı komisyonu formülü

```
Satış: Toplam hizmet bedeli = Satış bedeli × oran (oran ≤ %4)
Kira:  Toplam hizmet bedeli = Aylık kira × ay (ay ≤ 1)
Eşit paylaşımda her taraf = Toplam ÷ 2
KDV = Pay × %20   →   Ödenecek = Pay + KDV
```

Tavanlar KDV hariç tutarlardır. Emlakçı hizmeti KDV'ye tabi olduğu için her tarafın payına %20 KDV eklenir ve fatura bu tutar üzerinden kesilir.

## Örnek emlakçı komisyonu hesabı

5.000.000 TL'ye satılan bir dairede toplam hizmet bedeli tavanı 5.000.000 × %4 = 200.000 TL'dir. Eşit paylaşımda alıcı 100.000 TL, satıcı 100.000 TL öder. Her birinin payına 20.000 TL KDV eklenir. Sonuçta alıcı ve satıcı ayrı ayrı 120.000 TL, ikisi birlikte 240.000 TL öder.

Aylık kirası 30.000 TL olan bir evde emlakçı en fazla 30.000 TL (KDV hariç) alabilir. Sözleşmede başka bir paylaşım yazmıyorsa kiracı 15.000 TL + 3.000 TL KDV = 18.000 TL öder, ev sahibi de aynı tutarı.

| İşlem | Yasal tavan (KDV hariç) | Eşit paylaşımda bir taraf | Bir taraf, KDV dahil |
| --- | --- | --- | --- |
| Satış 3.000.000 TL | 120.000 TL | 60.000 TL | 72.000 TL |
| Satış 5.000.000 TL | 200.000 TL | 100.000 TL | 120.000 TL |
| Kira 20.000 TL/ay | 20.000 TL | 10.000 TL | 12.000 TL |
| Kira 30.000 TL/ay | 30.000 TL | 15.000 TL | 18.000 TL |

## Pazarlıkla düşen oran ve farklı paylaşımlar

%4 bir üst sınırdır; emlakçıyla daha düşük bir oranda anlaşmak yaygın. 5.000.000 TL'lik satışta farklı anlaşmaların sonucu şöyle:

| Anlaşma | Toplam (KDV hariç) | Alıcı öder (KDV dahil) | Satıcı öder (KDV dahil) | Toplam (KDV dahil) |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| %4, eşit paylaşım | 200.000 TL | 120.000 TL | 120.000 TL | 240.000 TL |
| %3, eşit paylaşım | 150.000 TL | 90.000 TL | 90.000 TL | 180.000 TL |
| %2, eşit paylaşım | 100.000 TL | 60.000 TL | 60.000 TL | 120.000 TL |
| %4, tamamı alıcıda | 200.000 TL | 240.000 TL | 0 TL | 240.000 TL |
| %2, tamamı satıcıda | 100.000 TL | 0 TL | 120.000 TL | 120.000 TL |

Kiralamada da aynı esneklik var. Aylık 30.000 TL kiralı bir evde yarım aylık kira üzerinde anlaşırsanız toplam bedel 15.000 TL olur. Eşit paylaşımda kiracı ve ev sahibi ayrı ayrı 7.500 TL + 1.500 TL KDV = 9.000 TL öder.

> **İpucu:** Oranı pazarlık ederken toplam oranla kişi başı oranı karıştırma. "%2 komisyon" denince genellikle senin payın, yani %4'lük toplamın yarısı kastedilir. Sözleşmede toplam oranın, senin payının ve KDV'nin dahil olup olmadığının ayrı ayrı yazılmasını iste.

## Komisyon hesaplama aracını adım adım kullanma

1. İşlem: Satış ya da kiralama seç.
2. Satış bedeli / aylık kira: Sözleşmeye yazılacak KDV hariç tutarı gir.
3. Toplam komisyon oranı veya kaç aylık kira: İki tarafın toplamını yaz. Satışta %4'ten, kiralamada 1 aydan yüksek bir değer girersen araç yönetmelik tavanını hatırlatan bir uyarı verir.
4. Bedeli kim ödüyor?: Yazılı başka bir anlaşma yoksa "Eşit paylaşım"ı seç.
5. Sonuçta her tarafın KDV dahil ve hariç payı, toplam KDV ve yasal tavan ayrı satırlarda görünür.

## Hizmet bedeli ne zaman hak edilir?

Emlakçı, yetkilendirme sözleşmesindeki hizmeti verdiğinde bedeli hak eder. Yetki süresi içinde taşınmazı sana gösteren emlakçı devre dışı bırakılıp taşınmaz doğrudan sahibinden alınır ya da kiralanırsa da bedel doğar. Öte yandan taşınmazı göstermek için ayrıca ücret istenemez. Gösterme hizmeti taşınmaz gösterme belgesiyle verilir ve hizmet bedeli oranı bu belgede yazar.

- Alıcıyla ve satıcıyla ayrı ayrı yetki sözleşmesi yapılmış olsa bile tek bir hizmet bedeli alınabilir.
- Birden fazla emlakçı ortak çalışıyorsa bedel yine tek tavanla sınırlıdır ve aralarında paylaşılır.
- Değerleme, tadilat gibi ek hizmetler aynı işlemle birlikte verilse de toplam bedel tavanı aşamaz.

## Emlakçı komisyonunda sık yapılan hatalar

- KDV'yi unutmak. Tavan KDV hariçtir. 5.000.000 TL'lik satışta %2'lik payın 100.000 TL ise faturada 120.000 TL ödersin.
- "%2 alıcıdan, %2 satıcıdan" kuralını zorunlu sanmak. Bu kural eşit paylaşımın sonucudur. Yazılı sözleşmeyle bedelin tamamı bir tarafa yüklenebilir ya da toplam oran düşürülebilir.
- Kirada iki aylık bedel ödemek. Toplam bedel bir aylık kirayı aşamaz. Kiracıdan ve ev sahibinden ayrı ayrı birer aylık kira istenirse tavan aşılmış olur.
- Gösterme için ücret ödemek. Taşınmazı göstermek için ayrı ücret istenemez; bedel ancak hizmet verildiğinde doğar.
- Sözleşmesiz çalışmak. Hizmet bedeli oranı yetkilendirme sözleşmesinde ve taşınmaz gösterme belgesinde yazılı olmalı. Yazılı belge yoksa anlaşmazlıkta ispat zorlaşır.

## Toplam alım maliyetinde komisyonun yeri

Ev alırken ödediğin tek ek masraf komisyon olmaz. Alıcı tarafında tapu harcı, kredi kullanıyorsan kredi tahsis ve ekspertiz ücretleri, bir de DASK primi var. 5.000.000 TL'lik bir dairede alıcının komisyon payı tek başına 120.000 TL'dir (KDV dahil, eşit paylaşımda). Diğer kalemler eklenince nakit ihtiyacı belirgin şekilde büyür. Hepsini bir arada görmek için [ev alırken toplam masraflar](https://hesapo.com/blog/ev-alirken-toplam-masraflar/) yazısına bakabilirsin.

## Emlak komisyonu terimleri

| Terim | Anlamı |
| --- | --- |
| Hizmet bedeli | Halk arasında komisyon denen, emlakçının aracılık karşılığı aldığı ücret |
| Yetki belgesi | Ticaret Bakanlığının taşınmaz ticareti yapan işletmelere verdiği belge; belgesiz kişiler bu işi yapamaz |
| Yetkilendirme sözleşmesi | Alıcı, satıcı, kiracı veya ev sahibiyle yapılan, hizmet bedelinin yazıldığı yazılı sözleşme |
| Taşınmaz gösterme belgesi | Gezilen taşınmazların ve hizmet bedeli oranının yazıldığı, ziyaret sırasında imzalanan belge |
| KDV hariç tavan | %4 ve bir aylık kira sınırları vergi eklenmeden önceki tutara uygulanır |

## Sık sorulan sorular

### Emlakçı alıcıdan %4 isteyebilir mi?

Yönetmelik toplam tavanı %4 olarak belirler ve eşit paylaşımı varsayılan kabul eder. Sözleşmede bedelin tamamını alıcının ödeyeceği yazılı olarak kararlaştırılmışsa alıcı %4 + KDV ödeyebilir; bu durumda satıcıdan ayrıca bedel alınamaz. Toplam hiçbir durumda satış bedelinin %4'ünü (KDV hariç) aşamaz.

### Komisyon tapudaki değere mi, gerçek satış bedeline mi göre hesaplanır?

Yönetmelik, alım satıma aracılık sözleşmesinde yazan satış bedelini esas alır. Tapu harcı da gerçek satış bedeli üzerinden ödenir; düşük değer beyanı hem harç hem de vergi açısından risk taşır.

### Emlakçı hem alıcıyla hem satıcıyla sözleşme yaptıysa iki kez bedel alabilir mi?

Hayır. Yönetmeliğe göre iki tarafla ayrı ayrı yetki sözleşmesi yapılmış olsa bile işlem için tek bir hizmet bedeli alınır ve bu bedel toplam %4 (kirada bir aylık kira) tavanını aşamaz.

### Emlakçı faturası kesilmek zorunda mı?

Evet. Hizmet bedeli ticari bir kazançtır ve KDV'ye tabidir; ödediğin tutar için fatura iste. Faturasız ödeme, hak kaybı yaşarsan ispatı zorlaştırır ve vergi kaybına da yol açar.

Ev alırken diğer masrafları görmek için [tapu harcı](https://hesapo.com/tapu-harci/) ve [konut kredisi peşinat](https://hesapo.com/konut-kredisi-pesinat/) araçlarını, kirada artış sınırı için de [kira artış oranı](https://hesapo.com/kira-artis-orani/) aracını kullanabilirsin.

> **Uyarı:** Kaynak: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20 (Değişik: RG 14.10.2020, sayı 31274; mevzuat.gov.tr konsolide metin). KDV genel oranı %20. Yetki belgesi olmayan kişilere ödeme yapma; işletmenin yetki belgesini Ticaret Bakanlığının sorgulama ekranından kontrol edebilirsin.

---

Bu metin https://hesapo.com/emlakci-komisyonu/ sayfasının Markdown sürümüdür (Hesapo). Hesaplayıcı yalnız sayfada çalışır. Atıf için sayfanın adresini kullanın.