# Emlak Vergisi Hesaplama > Bina, arsa veya arazinin vergi değerinden yıllık emlak vergisini 2026 oranlarıyla hesaplayın; büyükşehir oranını ve iki taksit tutarını görün. - Adres: https://hesapo.com/emlak-vergisi/ - Kategori: [Vergi](https://hesapo.com/kategori/vergi/) - Son güncelleme: 2026-10-23 Taşınmaz türlerine göre farkı, büyükşehir etkisini, beyan ve taksit zamanlarını rehberde varsayımsal bir oranla açıklıyoruz. Vergi değerine itiraz ve satış yılında verginin kime kaldığı da sık sorulanlarda. > **Uyarı:** Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; mali ya da vergi danışmanlığı değildir. Emlak vergisi oranları, muafiyetler ve değerleme esasları her yıl değişebilir; güncel değerleri GİB, Resmî Gazete ve bağlı olduğun belediyeden teyit et. Kendi taşınmazın için bir mali müşavire danış. Hesapo, aracın verdiği sonuçtan doğan kararlardan sorumlu tutulamaz. **Kısaca** - Emlak vergisi = belediyenin belirlediği vergi değeri × binde oran; taşınmazın piyasa ya da satış fiyatı hesaba girmez. - Temel oran konutta ‰1, diğer binada ‰2, arsada ‰3, arazide ‰1; büyükşehirde iki katıdır. - Vergiye %10 kültür varlıkları katkı payı eklenir; toplam, Mart-Mayıs ve Kasım'da iki eşit taksitle ödenir. - Geliri yalnız emekli aylığı olanlar, gaziler ve engelliler gibi gruplara 200 m²'ye kadar tek meskende sıfır oran başvuruyla uygulanır. ## Emlak vergisi nedir? Emlak vergisi, Türkiye'deki bina, arsa ve arazilerin sahiplerinden ya da zilyetlerinden her yıl alınan bir servet vergisidir. Vergiyi belediyeler tahsil eder ve toplanan gelir doğrudan yerel yönetimin bütçesine girer. Verginin konusu taşınmazın kendisidir. Kira getirip getirmemesi, içinde oturulup oturulmaması ya da boş durması vergi yükümlülüğünü temel olarak ortadan kaldırmaz. Muafiyet ve istisnalar kanunda ayrıca sayılır ve yalnızca şartları taşıyan taşınmazlar için geçerlidir. ## Vergi nasıl hesaplanır: vergi değeri ve oran Emlak vergisinin matrahı, belediyenin belirlediği vergi değeridir; taşınmazın piyasa fiyatı hesaba girmez. Binalarda bu değer arsa ve yapı özelliklerinden, arsa ve arazilerde de belirlenen birim değerlerden çıkarılır. Genel takdir yapılmayan yıllarda vergi değeri, bir önceki yılın değerinin yeniden değerleme oranı kadar artırılmasıyla bulunur (1319 sayılı Kanun m.29). Piyasa fiyatı çoğu zaman vergi değerinin çok üstündedir, bu yüzden ilan fiyatını aracın tutar kutusuna yazarsan yanlış sonuç alırsın. ``` Yıllık vergi = Vergi değeri x (binde oran / 1000) Büyükşehir sınırlarında oran, kanundaki artırım kuralıyla yükseltilir Kültür varlıkları katkı payı = Yıllık vergi x %10 (2863 s. K. m.12) Her taksit = (Yıllık vergi + katkı payı) / 2 ``` Binde oran taşınmazın türüne göre değişir. Konutlar, diğer binalar, arsalar ve araziler için ayrı oranlar vardır; konutlarda genellikle en düşük oran uygulanır. Aşağıdaki "Aracın kanuni oranlarla örnekleri" bölümü kanundaki temel oranlarla hesaplandı. Bu oranlar Cumhurbaşkanı kararıyla değiştirilebilir; güncel oranı araçtan al. Araçtaki "uygulanan oran" satırı hesapta kullanılan değeri gösterir. ### Taşınmaz türleri Bina, kullanım amacına göre konut ya da iş yeri (diğer bina) olarak ayrılır. Arsa, imar planı içinde yapılaşmaya uygun ve üzerinde bina olmayan taşınmazdır. Arazi ise tarım, orman ya da boş araziler gibi imar dışında kalan alanlardır. Bir taşınmazın hangi gruba girdiğini tapu kaydı ve belediyedeki imar durumu belirler. Emin değilsen belediyenin emlak servisine sor. ### Büyükşehir belediyesi etkisi Büyükşehir belediyesi sınırlarındaki taşınmazlarda oranlar, kanundaki hüküm gereği artırımlı uygulanır. Artırım yalnızca oranı etkiler; taşınmazın vergi değeri aynı kalır. Araçta bu seçeneği doğru işaretleyip işaretlemediğin sonucu önemli ölçüde değiştirir. Bulunduğun ilçenin büyükşehir sınırları içinde olup olmadığını belediyeden ya da ilin idari yapısından öğrenebilirsin. ## 2026 vergi değeri üst sınırı ve tebliğdeki örnekler 2026, takdir komisyonlarının 2025 yılında belirlediği yeni arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin uygulanmaya başladığı yıldır. Bu değerler bazı yerlerde birkaç kat arttığı için 7566 sayılı Kanun, Emlak Vergisi Kanunu'nun geçici 23. maddesine bir sınır koydu: 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez. Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89, Resmî Gazete 31.12.2025) bu sınırı uygularken "iki kat fazlası" ifadesini 2025 değerinin üç katı olarak hesaplar. Hesaplanan değer sınırı aşarsa vergi 2025 değerinin üç katı üzerinden alınır, aşmazsa hesaplanan değer olduğu gibi kullanılır. Tebliğdeki üç örnek bu kuralı şöyle gösterir: | Taşınmaz | 2025 vergi değeri | 2026 için hesaplanan değer | 2026 üst sınırı | 2026'da esas alınan değer | | --- | --- | --- | --- | --- | | Arsa | 900.000 TL | 6.000.000 TL | 2.700.000 TL | 2.700.000 TL | | Bina | 986.000 TL | 3.784.000 TL | 2.958.000 TL | 2.958.000 TL | | Arsa | 112.000 TL | 250.000 TL | 336.000 TL | 250.000 TL | İlk iki örnekte hesaplanan değer sınırı aştığı için vergi sınır üzerinden çıkar; üçüncüde sınırın altında kaldığı için yeni değer aynen uygulanır. Belediyenin bildirdiği 2026 değeri, geçen yılın değerinin üç katından yüksekse bu sınırın uygulanıp uygulanmadığını belediyeye sorman yerinde olur. Sınır yalnız 2026 için konuldu. 2027, 2028 ve 2029 yıllarında matrahlar 2026'da uygulanan değerlerden yürür ve her yıl Kanun'un 29. maddesindeki yeniden değerleme oranıyla artırılır. Aynı kanunla bu maddedeki "yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde" ifadesi "yeniden değerleme oranında" olarak değiştirildi. Yani ara yıllarda vergi değeri artık oranın yarısı kadar değil, tamamı kadar artar. Değerli konut vergisinin değer sınırları ise ayrı bir maddeye bağlıdır ve oranın yarısıyla artmaya devam eder; bunun için [değerli konut vergisi](https://hesapo.com/degerli-konut-vergisi/) sayfasına bakabilirsin. Bu yılın oranını [yeniden değerleme oranı](https://hesapo.com/yeniden-degerleme-orani/) sayfasında görürsün. ## Ne zaman ödenir? Beyan ve taksitler Emlak vergisi yılda iki eşit taksitle ödenir. Birinci taksitin ödeme dönemi Mart başından Mayıs sonuna kadar sürer, ikinci taksit ise Kasım ayı içinde ödenir. Yükümlülük, taşınmazı edindiğin yılı izleyen yılın başında doğar. Sonraki yıllar için ayrıca beyan vermen gerekmez; vergi değeri belediye kayıtlarından devam eder. Yeni bir bina yapılması, binanın yıkılması ya da kullanım şeklinin değişmesi gibi durumlarda ise belediyeye yeniden bildirim yapman gerekebilir. Ödemeyi genellikle belediyenin kendi veznesinden, anlaşmalı bankalardan, belediyenin internet sitesinden ya da e-Devlet'ten yapabilirsin. Hangi yolların açık olduğu belediyeden belediyeye değişebilir. Süresinde ödenmeyen taksitler gecikme zammı doğurur. Belirli bir yıl için tarih ya da usulde farklılık olup olmadığını belediyenden teyit et. ## Örnek emlak vergisi hesabı (varsayımsal oran) Mantığı görmek için varsayımsal bir örnek alalım: belediyenin belirlediği vergi değeri 1.000.000 TL olan bir konut ve binde 2 gibi bir oran. Bu oran gerçek ya da güncel değildir; yalnızca hesabı anlatmak için seçildi. ``` Varsayımsal: 1.000.000 x (2 / 1000) = 2.000 TL yıllık vergi İki taksit: 1.000 TL + 1.000 TL Büyükşehirde oran artırımlıysa yıllık vergi buna göre yükselir ``` Gerçek hesapta oranı tür ve büyükşehir seçimleri belirler; senin girmen gereken tek şey doğru vergi değeridir. Vergi değerini bilmiyorsan emlak vergisi tebligatından, belediyenin internet sitesinden ya da e-Devlet'ten öğrenebilirsin. ## Aracın kanuni oranlarla örnekleri Yukarıdaki örnek bilerek varsayımsaldı. Aracın şu an kullandığı oranlar Emlak Vergisi Kanunu'ndaki temel oranlardır: 8. maddeye göre bina vergisi meskenlerde binde 1, diğer binalarda binde 2; 18. maddeye göre arazide binde 1, arsada binde 3. Aynı maddeler bu oranların 5216 sayılı Kanun'un uygulandığı büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda yüzde 100 artırımlı uygulanacağını söyler. Cumhurbaşkanı oranları yarısına kadar indirmeye ya da üç katına kadar artırmaya yetkili olduğu için bu oranlar değişebilir. Vergi değeri 2.000.000 TL olan, büyükşehir dışındaki bir konutta oran binde 1'dir. Yıllık vergi 2.000 TL, katkı payı 200 TL, toplam ödeme 2.200 TL çıkar; her taksit 1.100 TL olur. Aynı konut büyükşehir sınırındaysa oran binde 2'ye çıkar: yıllık vergi 4.000 TL, katkı payı 400 TL, toplam 4.400 TL, taksit başına 2.200 TL. Vergi değeri 1.500.000 TL olan, büyükşehirdeki bir arsada oran binde 6'dır. Yıllık vergi 9.000 TL, katkı payıyla birlikte 9.900 TL, her taksit 4.950 TL olur. ## Kanunda bilinmesi yararlı birkaç kural Bina vergisini binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi öder (m.3). Paylı mülkiyette her malik kendi hissesi oranında mükelleftir. Hisseli bir taşınmazda araca kendi hissene düşen vergi değerini yazarsan kendi payını görürsün. 1. maddeye göre yeni inşa edilen binanın vergisi, inşaatın bittiği yılı izleyen bütçe yılından başlayarak dört yıl boyunca arsasının ya da arsa payının vergisinden az olamaz. Aynı madde, hiç geliri olmadığını belgeleyenler, geliri yalnız sosyal güvenlik aylığından oluşanlar, gaziler, engelliler, şehitlerin dul ve yetimleri için brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskende vergi oranının sıfıra kadar indirilebilmesine dayanak verir. Bu indirim başvuru ve şart ister; araç uygulamaz. 1. maddeye göre kanunla ya da kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina, arsa ve arazinin vergisi, kısıtlama sürdükçe onda bir oranında tahsil edilir. Araç bu durumu da hesaba katmaz. ## Emlak vergisi hesabında sık yapılan hatalar - Vergi değeri yerine piyasa değerini ya da satış fiyatını girmek. - Büyükşehir seçeneğini yanlış işaretlemek; bu seçim sonucu doğrudan değiştirir. - Taşınmaz türünü (konut, iş yeri, arsa, arazi) karıştırmak. - Muafiyet ve indirimlerin kendiliğinden uygulandığını sanmak; çoğu başvuru ya da belge ister. - Taksit sürelerini kaçırıp gecikme zammı ödemek. - Satış, devir ya da binada değişiklik sonrası belediyeye bildirimde bulunmayı unutmak. ## Emlak vergisi aracının kapsamı ve sınırları Araç muafiyetleri, engelli, şehit yakını ve gazi indirimlerini, belediyeye özgü uygulamaları, yeni yapılan binalara ilişkin özel hükümleri ve gecikme zammını hesaba katmaz. Sonuç, tek bir taşınmaz için yapılmış düz bir yıllık tahmindir. Birden fazla taşınmazın varsa her biri için ayrı hesap yap. ## Sık sorulan sorular ### Kiracı emlak vergisi öder mi? Kanuna göre mükellef, taşınmazın maliki ya da zilyedidir. Kira sözleşmesinde vergi yükünün kiracıya bırakılması taraflar arasındaki bir anlaşmadır; belediyeye karşı sorumluluk yine mükellefte kalır. ### Taşınmazı satarsam o yılın vergisi kimde kalır? Genel uygulamada satış yılına ait vergi taksitlerinden satıcı sorumludur; devir sırasında da belediyeden borcu yoktur yazısı istenir. Ayrıntılar için belediyene danış. ### Vergi değerine itiraz edebilir miyim? Vergi değerinin belirlenmesine ve tebliğine karşı, kanunda öngörülen süre içinde kullanılabilecek başvuru yolları vardır. Süre ve usul için belediyenden ya da bir uzmandan destek al. ### 2026'da emlak vergisi en fazla ne kadar artabilir? 7566 sayılı Kanunla eklenen kurala göre 2026 yılı bina ve arazi vergi değerleri, 2025 vergi değerlerinin iki kat fazlasını, yani üç katını geçemez (Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Seri No: 89). Oranlar değişmediği için vergi de en fazla 2025'teki tutarın üç katına çıkar; hesaplanan değer bu sınırın altındaysa yeni değer aynen uygulanır. ## Hesaplayıcı sonucunu nasıl yorumlamalı? Aracın gösterdiği yıllık vergi, girdiğin vergi değeri ile seçtiğin tür ve büyükşehir bilgisinden çıkar. Belediyenin gönderdiği tahakkukla arada fark varsa önce vergi değerinin güncel olup olmadığına bak. Vergi değeri her yıl yeniden değerleme oranıyla artırıldığı ve 2026'da yeni birim değerlerle yeniden hesaplandığı için eski bir tebligattaki değer bugünkünden düşük kalabilir. Ardından taşınmaz türünün doğru seçildiğini kontrol et. Aynı vergi değeri için konut ya da iş yeri seçmek farklı oran, dolayısıyla farklı vergi demektir. Taksit tutarı, yıllık verginin ikiye bölünmüş hâlidir. Belediyeler çevre temizlik vergisi gibi ayrı kalemleri aynı tahakkukta gösterebilir. Bunlar emlak vergisi sayılmaz ve araca dahil edilmedi. Bazı belediyeler peşin ödeme için kanunun izin verdiği kolaylıkları da sunabilir; güncel uygulamayı belediyenden öğren. Emlak vergisini planlarken en güvenli yol, her yıl Mart'tan önce belediyenin bildirdiği tahakkuku kontrol edip araç sonucuyla karşılaştırmaktır. Tapu devri, bina tadilatı, kullanım amacının değişmesi ya da yeni bir binanın yapılması gibi bir olay yaşadıysan belediyeye zamanında bildirimde bulun. Bu hem doğru vergilendirilmeni sağlar hem de ceza riskini azaltır. Hangi olayda ne zaman bildirim gerektiğini belediyenin emlak servisi ve GİB rehberleri netleştirir. Son olarak emlak vergisinin yerel bir vergi olduğunu unutma: tahsilat, tebligat ve uygulama ayrıntıları belediyeden belediyeye değişebilir. Bu sayfa genel çerçeveyi anlatır; kendi belediyen için bağlayıcı bilgi o belediyenin kayıtlarıdır. ## Planlama için pratik ipuçları Taşınmaz alırken ya da satarken emlak vergisini yıllık bir gider kalemi olarak hesaba kat. Satın almadan önce belediyeden vergi değerini ve varsa borç durumunu sorabilirsin. Kira getiren taşınmazlarda emlak vergisinin kira gelirinin vergilendirilmesinde gider olarak düşülüp düşülemeyeceği ayrı bir konudur ve mali müşavirinin değerlendirmesini gerektirir. ## Emlak vergisi aracı nasıl kullanılır? Belediyeden öğrendiğin vergi değerini yaz, taşınmaz türünü seç ve büyükşehir sınırları içinde olup olmadığını belirt. Araç uygulanan binde oranı, yıllık vergiyi, belediyenin vergiyle birlikte tahsil ettiği %10 Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payını (2863 sayılı Kanun m.12), toplam ödemeyi ve iki taksitten her birinin tutarını gösterir. Sonuçları belediyenin tahakkuk bilgisiyle karşılaştır; fark varsa muafiyet, indirim ya da değerleme farklarını kontrol et. ## Kaynaklar - 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.3, m.8, m.18 ve m.30. - 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu m.12 (taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına katkı payı). - 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu (büyükşehir sınırları ve mücavir alanlar). --- Bu metin https://hesapo.com/emlak-vergisi/ sayfasının Markdown sürümüdür (Hesapo). Hesaplayıcı yalnız sayfada çalışır. Atıf için sayfanın adresini kullanın.