# Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama > Gayrimenkul veya hisse satışından doğan değer artış kazancını, 2026 istisnasını (150.000 TL) ve gelir vergisi tarifesine göre ödenecek vergiyi hesaplayın. - Adres: https://hesapo.com/deger-artis-kazanci-vergisi/ - Kategori: [Vergi](https://hesapo.com/kategori/vergi/) - Son güncelleme: 2026-10-11 Hangi satışların vergiye tabi olduğunu belirleyen süre kuralı, Yİ-ÜFE ile endeksleme, düşülebilecek satış giderleri ve beyan süreci aşağıda bir örnek hesapla birlikte açıklanıyor. > **Uyarı:** Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; mali veya hukuki danışmanlık değildir. İstisna tutarı, vergi tarifesi ve endeksleme kuralları her yıl değişebilir. Kesin hesap ve güncel rakamlar için GİB (gib.gov.tr), Resmî Gazete, ilgili mevzuat ya da mali müşavirinle teyit et. **Kısaca** - Gayrimenkulü edindiğin tarihten itibaren 5 yıl içinde satarsan elde ettiğin kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilir. - Kazanç = satış bedeli − (şartı varsa Yİ-ÜFE ile endekslenmiş) alış bedeli − belgeli satış giderleri. - Kazançtan yıllık istisna düşülür, kalan matraha artan oranlı tarife uygulanır; istisna satış başına değil takvim yılı başınadır. - Alış bedeli yalnız Yİ-ÜFE artışı %10'u aşarsa endekslenir; araç endekslemeyi yapmaz, endekslenmiş bedeli sen girersin. Bir gayrimenkulü ya da benzeri bir malı aldığından yüksek fiyata sattıysan, bu araçla elde ettiğin kazancı, uygulanacak istisnayı ve ödenecek gelir vergisini adım adım bulabilirsin. Satış bedelini, endekslenmiş alış bedelini ve satış giderlerini girersin; araç kazancı, vergi matrahını, vergiyi ve kazanç üzerinden efektif vergi oranını gösterir. ## Değer artış kazancı vergisi nedir? Değer artış kazancı, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesinde sayılan malların (başta gayrimenkul olmak üzere bazı menkul mallar, haklar ve hukuklar) belirli bir süre içinde elden çıkarılmasından doğan kârdır. En bilinen örneği, satın alınan bir konutun, dükkânın ya da arsanın kısa sürede alış fiyatının üzerinde satılmasıdır. Bu kazanç ticari faaliyetten değil mal varlığındaki değer artışından doğduğu için ayrı bir gelir unsuru olarak vergilendirilir. Vergi kazancın tamamından alınmaz. Önce kazanç hesaplanır, kanundaki istisna düşülür ve kalan matraha artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanır. Bu yüzden küçük kazançlar vergisiz kalabilir; büyük kazançlarda ise efektif oran dilimlerin etkisiyle yükselir. ## 5 yıl kuralı: Hangi satışlar vergiye tabi? Gayrimenkullerde ölçüt, iktisap (edinme) tarihinden satış tarihine kadar geçen süredir. Kanun, gayrimenkulün edinildiği tarihten itibaren 5 yıl içinde satılmasını değer artış kazancı sayar. Süre dolduktan sonraki satışlarda elde edilen kazanç bu kapsama girmez. Süre tapu kaydındaki edinme tarihine göre belirlenir; satış sözleşmesi ya da satış vaadi tarihi tek başına belirleyici olmayabilir. Bu yüzden tapu tarihini esas al. ### Menkul mallar ve haklar Menkul mal ve hakların satışında kanun çok daha kısa bir elde tutma süresi arar, borsada işlem gören bazı varlıklar için de ayrı düzenlemeler var. Hisse senedi ve fon gibi kalemlerin güncel rejimini mevzuattan kontrol et. Bu araçtaki formül, gelir vergisi tarifesine tabi bir değer artış kazancının genel mantığını uygular. ### Miras ve bağış yoluyla edinilenler Mirasçıya geçen ya da bağışla edinilen taşınmazlarda süreye genel olarak edinme tarihi üzerinden bakılır. Ancak ayrıntılar (örneğin mirasçının murisin edinme tarihini esas alıp almayacağı) uygulamada ayrıca incelenmelidir. Bu tür satışlarda veraset ve intikal vergisi bağımsız bir yükümlülük olarak ayrıca gündeme gelir; bu araç onu hesaplamaz. ## İstisna nedir, kim yararlanır? Kanun, yıl içinde elde edilen değer artış kazançları için belirli bir tutara kadar vergi istisnası tanır. İstisna tutarı yeniden değerleme oranına bağlı olarak her yıl değişir ve Gelir Vergisi Genel Tebliği ile Resmî Gazete'de ilan edilir. Bu sayfada rakam vermiyorum; güncel tutarı GİB'den doğrula. Aracın istisna alanı ilgili yılın tanımlı tutarını kullanır. Başka bir yılın durumuna bakacaksan sonuçları resmî tutarla karşılaştır. İstisna satış başına değil, takvim yılı başına uygulanır. Aynı yıl birden fazla satış yaptıysan kazançlar toplanır ve tek bir istisna düşülür. Kazanç istisna tutarını aşmıyorsa matrah sıfır olur, vergi doğmaz. Hesabı istisnasız görmek istersen araçtaki "İstisna uygulansın mı?" seçeneğini "Hayır" yapabilirsin. ## Endeksleme (Yİ-ÜFE) nedir? Bir malı uzun süre elinde tuttuğunda nominal fiyat farkının önemli bir kısmı enflasyondan gelir. Kanun bunu dengelemek için, Yİ-ÜFE (yurt içi üretici fiyat endeksi) artışı belirli bir sınırı (%10) aştığında iktisap bedelinin endekslenmesine izin verir. Endekslenmiş alış bedeli daha yüksek olduğu için kazanç, dolayısıyla vergi azalır. Endeksleme, elden çıkarma tarihinden önceki ayın endeksi ile iktisap ayının endeksi arasındaki değişim üzerinden yapılır; kesin kuralı ve endeks değerlerini TÜİK ve GİB duyurularından al. Bu araç endekslenmiş alış bedelini girdi olarak alır, endeksleme çarpanını kendisi hesaplamaz. Endeksleme şartı oluştuysa önce alış bedelini endeksle, sonra bu tutarı aracın "Alış bedeli" alanına yaz. Şart oluşmadıysa gerçek alış bedelini gir. ## Değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır? Hesap dört adımda yapılır: 1. Satış bedelini tapuda/satış sözleşmesinde gösterilen gerçek bedelle belirle. 2. Alış bedelini bul; endeksleme şartı oluştuysa Yİ-ÜFE ile endeksle. 3. Satış giderlerini (tapu harcı, komisyon, vekâlet gibi belgeli masraflar) de hesaba katıp kazancı bul. 4. Kazançtan istisnayı düş; kalan matraha artan oranlı gelir vergisi tarifesini uygula. ``` Kazanç = Satış bedeli − Endekslenmiş alış bedeli − Satış giderleri Matrah = max(0, Kazanç − İstisna) Vergi = Gelir vergisi tarifesi(Matrah) (kazanç ≤ 0 ise vergi 0) Efektif oran = Vergi ÷ Kazanç × 100 ``` Araçtaki formül de bu mantıkla çalışır. Kazanç sıfır ya da negatifse vergi doğmaz, istisna kazancı aşıyorsa matrah sıfırlanır; aksi halde matrah ilgili yılın gelir vergisi dilimlerine bölünerek vergi bulunur. Efektif oran, verginin matraha değil kazancın tamamına oranıdır, bu yüzden nominal dilim oranından düşük çıkar. ## Örnek değer artış kazancı vergisi hesabı Aşağıdaki rakamlar tamamen varsayımsal; gerçek istisna tutarı ya da vergi dilimleri değil, yalnız adımları göstermek için seçildi. Varsayım: istisna 100.000 TL; tarife iki dilimli, ilk 200.000 TL için %15, üstü için %20. ``` Satış bedeli : 3.000.000 TL Endekslenmiş alış : 2.400.000 TL Satış giderleri : 50.000 TL Kazanç = 3.000.000 − 2.400.000 − 50.000 = 550.000 TL Matrah = 550.000 − 100.000 = 450.000 TL Vergi = 200.000 × %15 + 250.000 × %20 = 30.000 + 50.000 = 80.000 TL Efektif oran = 80.000 ÷ 550.000 = %14,5 ``` Gerçek hesapta dilim sayısı, sınırlar ve oranlar ilgili yılın tarifesine göre değişir. Bu yüzden aracı kendi rakamlarınla çalıştır ve sonucu GİB'in güncel tarifesiyle karşılaştır. Kazanç istisnanın altında kalırsa (ör. 80.000 TL) sonuç şöyle olur: matrah 0, vergi 0. ## Beyan ve ödeme süreci Değer artış kazancı, elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayında verilen yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir. Vergi genellikle Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir; tarihler ve elektronik beyan ayrıntıları için GİB duyurularına bak. Satış sırasında tapuda alıcıyla satıcının düşük bedel göstermesi, gerçek bedel sonradan tespit edilirse vergi ziyaı cezasına yol açabilir. Başka gelirlerin (kira, ücret gibi) varsa beyanda hepsi birleştirilir; aracın tek başına uyguladığı tarife ile gerçek ödeme farklı çıkabilir. ## Satış giderleri olarak neler düşülür? Kazanç hesabında satış bedelinden alış bedelinin yanında, malın elden çıkarılmasıyla doğrudan ilgili ve belgelenebilen giderler de düşülebilir. Uygulamada en sık görülenler emlak komisyonu, tapu harcı, noter ve vekâlet masrafları ile satışa hazırlık için yapılan belgeli tadilat ya da yenileme giderleridir. Hangi kalemin hangi tarafın gideri sayılacağı, giderin iktisap bedeline mi satış giderine mi yazılacağı mevzuata ve fatura/makbuz içeriğine bağlıdır. Aracın "Satış giderleri" alanı bu kalemlerin toplamını tek tutar olarak alır; belgesi olmayan giderleri yazma. ## Değer artış kazancı sonucunu nasıl yorumlamalıyım? Araç beş çıktı verir: kazanç, uygulanan istisna, vergi matrahı, ödenecek gelir vergisi ve kazanç üzerinden efektif oran. Kazanç satıştan elde ettiğin net fark, matrah ise vergiye esas kalan tutardır. Efektif oran verginin kazancın tamamına bölünmesiyle bulunur ve istisnanın etkisiyle her zaman en üst tarife dilim oranından düşüktür. Satış zamanlamasını planlıyorsan şunu hesaba kat: kazancı iki takvim yılına bölebilirsen (örneğin farklı malları farklı yıllarda satarak) istisna her yıl ayrı uygulanır. Bu planı, 5 yıl kuralının dolmasını beklemek gibi diğer seçeneklerle birlikte mali müşavirinle değerlendir. Vergiden kaçınmak için gerçek dışı bedel göstermek ise ceza riski doğurur. ## Gayrimenkul dışında hangi satışlar kapsama girer? Mükerrer 80. madde konut ve arsa satışıyla sınırlı kalmaz; ticari işletmeye dahil olmayan bazı menkul mallar, haklar ve hukuklar da kapsama girebilir. Yine de kapsam ve elde tutma süresi her varlık türünde farklı olduğu için bu araç özellikle gayrimenkul satışı düşünülerek hazırlandı. Hisse, fon, araç ya da telif hakkı satışında vergilendirme rejimini ayrıca doğrula. Ticari kazanç sayılan faaliyetler (sürekli alım satımla uğraşmak gibi) değer artış kazancı yerine ticari kazanç olarak vergilendirilir; bu araç onu hesaplamaz. ## Değer artış kazancında sık yapılan hatalar ### Süreyi yanlış saymak 5 yıl, tapudaki edinme tarihinden başlar. Sözleşme ya da kaparo tarihini esas alırsan süreyi gerçekte olduğundan farklı görürsün. Sürenin dolmasına birkaç gün kala satış planlıyorsan tarih hesabını mutlaka tapu kaydıyla doğrula. ### Endekslenmemiş bedeli girip fazla vergi bulmak Yİ-ÜFE artışı şartı sağlanmışken nominal alış bedelini girersen kazanç olduğundan yüksek çıkar. Önce endeksle, sonra aracı kullan. ### Masrafları belgesiz hesaplamak Satış giderleri belgeye dayanmalı. Belgesiz ya da satışla ilgisiz giderleri düşersen vergi incelemesinde kabul edilmeyebilir. ### İstisnayı her satış için ayrı düşmek İstisna yıl başına bir kez uygulanır. Aynı yıl iki satış yaptıysan kazançları toplayıp tek istisna düş; araçta her satışı ayrı hesaplarsan toplam vergi eksik görünür. ### Başka gelirleri unutmak Araç kazancı tek başına tarifeye vurur. Aynı yıl maaş ya da kira gelirin varsa toplam gelir daha yüksek dilimlere girebilir; kesin vergi için bu gelirleri de hesaba kat. ## Sıkça sorulan sorular ### Evi 5 yıl sonra satarsam vergi öder miyim? Gayrimenkulün edinme tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışta elde edilen kazanç, genel kurala göre değer artış kazancı sayılmaz ve bu vergiye tabi olmaz. Yine de tapu harcı gibi başka maliyetler doğar. ### İstisna tutarı kaç TL? Tutar her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenir ve Gelir Vergisi Genel Tebliği ile ilan edilir. Güncel rakamı GİB'in internet sitesinden ya da Resmî Gazete'den öğrenebilirsin. ### Aynı yıl iki daire sattım, istisna iki kez uygulanır mı? Hayır. İstisna takvim yılı başına bir kez uygulanır; kazançların toplanır ve istisna toplamdan düşülür. ### Zarar ettiğim satışta vergi çıkar mı? Kazanç sıfır ya da negatifse vergi doğmaz; araç da bu durumda vergiyi sıfır gösterir. Aynı yılın diğer kazançlarıyla mahsup konusunda mali müşavirine danış. ### Beyan ne zaman yapılır? Kazancın elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayında, yıllık gelir vergisi beyannamesiyle. Ödeme taksitleri için GİB takvimine bak. ### Araç sonucu beyanname yerine geçer mi? Hayır. Sonuç bilgilendirme amaçlıdır; beyan ve ödeme için resmî tarife ve mali müşavir onayı gerekir. ## İlgili hesaplayıcılar Tarifenin kendisine bakmak için [gelir vergisi hesaplama](https://hesapo.com/gelir-vergisi/) aracını, satıştaki harç yükü için [tapu harcı hesaplama](https://hesapo.com/tapu-harci/) sayfasını, kira gelirinin vergisi için [kira vergisi hesaplama](https://hesapo.com/kira-vergisi/) aracını, mülkün yıllık vergi yükü için [emlak vergisi hesaplama](https://hesapo.com/emlak-vergisi/) sayfasını kullanabilirsin. ## Değer artış vergisi aracını nasıl kullanmalısın? Satış bedelini, endekslenmiş alış bedelini ve belgeli satış giderlerini gir, istisna seçeneğini belirle. Sonuçta kazancı, uygulanan istisnayı, matrahı, vergiyi ve efektif oranı görürsün. Çıkan sonucu ön tahmin olarak kullan; beyandan önce güncel istisnayı ve tarifeyi GİB'den, kesin tutarı mali müşavirinden doğrula. ## Kaynaklar - 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, mükerrer m.80 (değer artışı kazançları ve istisna) ve mükerrer m.81 (safi değer artışı, Yİ-ÜFE ile endeksleme) (mevzuat.gov.tr). - 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, m.103 (gelir vergisi tarifesi); yıllık istisna tutarı ve tarife için Gelir Vergisi Genel Tebliğleri (gib.gov.tr). > **Uyarı:** Bu içerik genel bilgilendirmedir; mali veya hukuki danışmanlık değildir. Vergi mevzuatı, istisna tutarları ve tarifeler değişebilir. Güncel hükümler için GİB, Resmî Gazete ve bir mali müşavir esas alınmalıdır. --- Bu metin https://hesapo.com/deger-artis-kazanci-vergisi/ sayfasının Markdown sürümüdür (Hesapo). Hesaplayıcı yalnız sayfada çalışır. Atıf için sayfanın adresini kullanın.